월 페이먼트와 주머니에서 나가는 이자를 줄이길 원하는 홈오너들은 '모기지 리캐스팅'을 통해 돈을 절약할 수 있다. /AP

모기지 리캐스팅의 장단점

'재분할 상환' 개념, 최소 5000달러 한번에 갚으면 가능

상환기간·이자율은 그대로, FHA·VA 론은 해당 안돼

현재 납부하고 있는 모기지 페이먼트를 줄이고 이자를 절약하길 원하는 홈오너라면 ‘모기지 리캐스팅(mortgage recasting)’을 고려해볼만 하다. 이 전략을 활용하면 모기지 상환기간이 줄어드는 것은 아니지만 다달이 주머니에서 나가는 융자 페이먼트를 큰 부담이 되지 않는 규모로 줄일 수 있고, 이자 납부액도 감소해 ‘일석이조’ 효과를 얻게 된다. 모기지 리캐스팅에 대해 알아본다. 

◇어떻게 작동하나

모기지 리캐스팅은 ‘재분할 상환(re-amortization)’이라고도 알려진 개념으로 홈오너는 한꺼번에 일정액의 모기지 원금(principal)을 갚아야 한다. 이를 통해 모기지 밸런스가 줄어들면서 월 페이먼트가 감소하고, 상환기간 동안 납부해야 하는 이자규모가 축소되는 것이다. 

일반적으로 렌더는 모기지 리캐스팅을 원하는 홈오너에게 5000달러 이상을 한번에 갚을 것을 요구한다. 줄어든 원금을 새롭게 분할 상환하는 셈으로 매달 납부하는 페이먼트가 감소하는 결과를 낳는다. 렌더에 따라 차이는 있지만 모기지 리캐스팅을 하려면 일정액의 수수료를 물어야 한다. 수수료는 보통 수백달러 수준이다. 리캐스팅을 통해 절약하는 이자 규모를 감안하면 수백달러의 수수료는 아무것도 아니라고 업계 전문가들은 말한다.

30년 상환 모기지 규모가 20만달러이고 5% 이자율을 적용받는다면 월 페이먼트는 1200달러이다.

해당 홈오너가 리캐스팅을 위해 5만달러를 한번에 갚으면 250달러의 수수료를 물어야 하지만 상환기간 동안 나가는 이자가 3만5000달러나 줄어들며 월 페이먼트는 300달러를 아낄 수 있다.

◇어떤 자격을 갖춰야 하나

렌더에 따라 모기지 리캐스팅을 해주는 것도 있고, 안해주는 곳도 있다. 따라서 홈오너는 나름 ‘숙제’를 해야 한다. 대부분 메이저 은행들은 리캐스팅을 해준다. 보통 렌더들은 리캐스팅을 집중적으로 홍보하지는 않는다. 각 기관이 정해놓은 홈에퀴티 기준과 한번에 갚아야 하는 최소금액 조건을 충족시켜야 하며 경우에 따라 신청자의 크레딧 기록도 들여다본다.

모든 모기지 상품이 리캐스팅 대상은 아니다. FHA론, VA론 등은 리캐스팅을 할 수 없다. 

◇리캐스팅을 할까, 리파이낸싱을 할까

리캐스팅과 리파이낸싱은 서로 다르기도 하지만 둘 다 홈오너가 돈을 절약하는 것을 돕는다는 공통점을 가지고 있다. 리캐스팅은 한번에 목돈을 붓는다는 점 외에 특별히 필요한 것은 없어 리파이낸싱보다는 절차가 훨씬 간단하다. 기존 모기지와 이자율을 그대로 가져가면서 월 페이먼트를 낮추는 게 리캐스팅의 핵심이다. 

리파이낸싱은 새로운 모기지를 다시 신청하는 것으로 진행 과정에서 각종 수수료를 납부해야 한다.

새 모기지로 기존 모기지를 모두 갚아버리는 것이며 새로운 이자율을 적용받게 된다. 일반적으로 홈오너들은 리파이낸싱을 통해 이자율을 낮추거나 변동금리 모기지(ARM)를 고정금리(FR) 모기지로 바꾸기를 원한다. 이미 낮은 금리를 적용받는 고정금리 모기지를 보유하고 있는 경우 리파이낸싱을 통해 얻을 것은 없다. 이 경우 리캐스팅을 하는 것이 유리하다.

◇리캐스팅의 단점은

가장 큰 단점은 목돈을 홈에퀴티에 붓는 것이다. 융자 상환기간에 변함이 없고, 이자율도 그대로이며, 큰돈은 아니지만 수수료도 내야 하기 때문에 이중 하나라도 마음에 안든다면 굳이 리캐스팅을 고집할 이유는 없다. 지금처럼 상대적으로 고정 모기지금리가 저렴하고, 주택시장이 강한 상황에서 리캐스팅은 큰 이득을 가져다주지 않는다고 봐야 한다.

구성훈 기자