재융자든 구입융자이든 바이어가 융자를 신청하면 며칠내로 두툼한 봉투를 우편으로 받게 된다.  

이 봉투안에는 여러 종류의 서류들이 들어있는데 법에 의하여 렌더가 융자신청인에게 보내도록 되어있는 서류들로 ‘Initial Disclosure’라고 한다. 이들 서류 중 중요한 것이 ‘Loan Estimate(LE)’ 인데 여기에는 손님이 신청한 융자 금액, 상품, 이자율 등과 융자비용에 대한 내용이 들어있다. 

문제는 이 LE상에 있는 융자비용과 클로징비용은 융자를 신청하기 전 담당자와 상담할 때 약속했던 비용보다 훨씬 많이 나온다는 것이다. 이는 소비자들이 잘 알지 못하는 중요한 이유 때문인데, 최종 융자비용이 처음 손님에게 제공한 비용보다 10% 이상 높게 발생하면 그 차액을 모두 렌더가 물어야 하는 법 때문이다. 

이 때문에 대부분의 렌더들은 보통 LE 상에 나오는 융자비용과 클로징비용을 실제비용보다 아주 높게 제공하는 경향이 많다. 실제보다 혹은 약속한 비용보다 훨씬 높은 LE 상의 비용 때문에 많은 손님들이 혼란스러워하고, 융자 담당자를 불신하거나 더 나아가서는 무조건 융자를 캔슬하려는 손님을 본 적도 있다. 

이와 더불어 많은 손님들이 오해를 하는 경우가 융자비용(Loan Costs)과 클로징비용(Closing Costs)의 차이점을 이해하지 못하는데서 기인하는 경우가 많다. 융자비용이란 글자 그대로 융자를 받기위해 들어간 비용이라고 생각하면 된다. 반면에 클로징 비용은 이 융자비용에 더하여 주택구입나 재융자 에크스로를 종결하기 위해서 필요한 자금의 총계를 말한다. 

융자담당자와 상담하는 단계에서 서로 약속하는 비용은 융자비용을 말하는 것이지 클로징비용이 아니다. 손님의 융자 상황과 형편을 알지 못하는 융자담당자가 클로징 비용까지 다 파악해서 정확히 알려주기는 쉽지 않은 일이다. 

우선 융자비용이란 융자와 직결된 비용, 즉 융자를 하지 않았으면 발생하지 않을 비용이라고 이해하면 된다. 이를 Non-recurring costs라고도 말한다. 

Origination charges, processing fee, underwriting fee, discount points, appraisal fee, escrow office (settlement) fee,lender title insurance fee, notary fee, wire fee, messenger fee, sub escrow fee 등의 예를 들 수 있다. 

여기서 discount point란 이자율을 낮추기 위해서 혹은 특정 이자율을 받기 위해서 지불하는 비용을 말한다. 1포인트는 융자금액의 1%를 말하는데 투자용 주택융자를 받거나 현금인출 재융자를 할 경우에 포인트를 내는 것이 유리하거나, 무조건 내야하는 경우도 있다. 대상 주택이 콘도인 경우에는 콘도 HOA의 건전성을 알아보는 Certificate 발행비용과 Master Insurance 관련비용이 더 발생할 수 있다. 

그런데 손님의 입장에서는 필자가 생각하기에 가장 좋은 방법, 특히 재융자의 경우는 모든 항목을 일일이 얼마의 비용이 들어가는지 알아보는 것 보다는 총 융자비용이 얼마나 들어가는지 융자담당자와 약속하는 것이 제일 좋은 방법인 것 같다. 

그리고 여기에 감정비가 들어가는지, 콘도 certificate fee는 포함되는지, 포인트는 있는지, Recording fee는 포함되는지 등은 따로 분명히 하는 것이 중요하다. 반면에 클로징비용이란 지금까지 설명한 융자비용에 더하여 Recurring costs 즉 Pre-paid items에 해당하는 부분까지 합한 금액을 말한다. 이자금액, 화재보험, 재산세등이 대표적인데, 새로운 융자가 시작되는 시점에 맞춰서 렌더가 미리 걷는 금액을 말한다. 

융자비용과 클로징비용을 정확히 구분할 줄 알면 고객과 융자담당자 사이에 큰 오해 없이 융자절차를 잘 끝낼 수 있을 것으로 믿는다.

문의 (213 393-6334