첫 홈바이어는 수리가 필요한 집과 바로 입주가 가능한 집 중 자신의 상황에 맞는 것을 현명하게 선택해야 한다. /AP

수리 주택 vs 즉시 입주 주택

수리 주택은 초기비용 절약 장점

턴키 주택은 직접 투입 노동 없어

주택을 구입할 때 크게 두 가지 유형이 있다. 손을 좀 봐야 하는 집과 별도의 수리 없이 바로 입주할 수 있는 집이다. 집을 알아본 경험이 있는 사람이라면 두 유형을 모두 접해봤을 것이고, 일반적으로 수리가 필요한 집은 가격이 저렴하고, 즉시 입주 가능한 집은 가격이 더 비싸다는 점도 잘 알고 있을 것이다. 수리가 필요한 주택을 구입하면 초기 비용은 절약할 수 있고, 향후 매도 시 더 큰 차익을 기대할 수 있다는 인식도 있다. 반면, 턴키(turnkey) 주택은 직접 투입해야 할 노동이 없고, 수익 계산도 상대적으로 단순하다. 그렇다면 수리가 필요한 주택에 투자하는 것이 과연 시간과 비용, 노력을 들일 만큼 가치가 있는지, 또 여력이 있다면 언제 바로 입주 가능한 주택을 선택하는 것이 더 합리적인지 어떻게 판단할 수 있을까.

◇수리 주택의 실제 계산법

수리가 필요한 주택을 구입해 직접 개조하는 것은 낭만적이면서도 많은 사람들의 로망이다. 그러나 과연 일반적인 주택 구매자에게도 현실적인 선택일까.

예를 들어 같은 동네에서 35만달러짜리 수리 주택과 45만달러짜리 즉시 입주 가능 주택을 비교해보자. 가격 차이는 10만달러로 상당해 보이지만 본격적인 계산은 여기서부터 시작된다. 미국에서 주방 리모델링의 평균 비용은 2만7000달러를 넘고, 전면 개조의 경우 8만달러에 육박한다. 욕실 리모델링 역시 평균 2만5000달러, 많게는 7만8000달러까지 든다. 지붕 교체 비용만 해도 평균 3만달러 이상이다. 여기에 바닥, 외벽, 창문 교체, 전기 설비 업그레이드까지 더하면 비용은 눈덩이처럼 불어난다.

결국 집 상태에 따라서는 즉시 입주 주택을 선택하지 않아 절약했다고 생각한 10만 달러를 훌쩍 넘어서는 비용이 들 수 있다. 여기에 다른 간접 비용까지 고려하면 부담은 더 커진다. 공사 기간 동안 해당 주택에 거주하지 못할 경우, 다른 곳에서 생활하며 모기지, 보험, 세금까지 이중으로 부담해야 한다. 또한 직접 투입하는 ‘땀의 대가(sweat equity)’는 그만큼 다른 소득 활동이나 개인 시간을 포기한 비용이기도 하다.

문제는 이 모든 계산이 계획대로 진행될 경우에 해당한다는 점이다. 현실에서는 예기치 못한 문제가 발생하는 경우가 대부분이다. 이에 따라 전문가들은 예산에 여유를 두는 것이 필수라고 조언한다. 한 전문가는  “현실적인 기준으로는 초기 리모델링 예산보다 20~30%를 추가로 잡아야 하며, 주택 연식이 30~40년 이상이라면 상단에 가까운 예산을 잡는 것이 바람직하다”며 “대부분의 첫 주택 구매자는 집을 ‘아름답게’ 만들기 전에 ‘안전하게’ 만드는 비용을 과소평가한다”고 지적했다.

◇수리 주택의 금융 현실

가령 리모델링 비용이 12만5000달러에 달한다고 가정해보자. 이제 문제는 이 자금을 어디서 조달하느냐다. 인테리어 및 가구 디자이너인 닉 스미스는 “문제의 핵심은 공사비 자체보다 자금 조달”이라며 “대부분의 구매자는 이 단계에서 가장 큰 압박을 느낀다”고 말했다. 일반 모기지는 입주가 불가능한 상태의 주택에는 적용되지 않는 경우가 많다. 난방이 되지 않거나 전기 문제가 있거나, 주택 상태로 인해 감정평가를 통과하지 못하면 대안 금융상품을 찾아야 하며, 이는 곧 복잡성과 초기 현금 부담 증가로 이어진다.

대표적인 리노베이션 대출로는 FHA 203(k) 대출과 패니매(HomeStyle) 대출이 있다. 이들 상품은 주택 구매 가격과 수리 비용을 하나의 모기지로 묶을 수 있지만 조건이 까다롭다.

한 전문가는  “리노베이션 대출은 공사 진행 단계별로 자금이 지급되기 때문에 구매자가 예상보다 많은 초기 현금을 필요로 하게 된다”며 “이 자금 공백이 공사 지연이나 타협으로 이어져 총비용을 더 늘리는 경우가 많다”고 설명했다.

또한 클로징 전 상세한 시공 견적이 필요하고, 반드시 면허를 가진 시공업체만 공사를 진행할 수 있다. 승인 절차도 길고, 이자율 역시 일반 모기지보다 다소 높을 수 있다.

이로 인해 많은 구매자가 결국 상당한 현금을 보유해야 하는 상황에 놓인다. 예를 들어 35만달러짜리 수리 주택은 더 나은 조건을 위해 20%인 7만달러의 다운페이먼트와 12만5000달러의 공사비를 별도로 마련해야 해 총 19만5000달러의 현금이 필요하다. 반면 42만5000달러짜리 즉시 입주 주택은 약 8만5000달러의 다운페이먼트만 있으면 된다. 이처럼 금융 구조만 놓고 봐도 ‘저렴해 보이는’ 선택지가 실제로는 더 감당하기 어려울 수 있다.

◇수리 주택이 적합한 경우

그렇다면 수리 주택이 적합한 경우는 언제일까.

이상적인 구매자는 다운페이먼트 외에도 충분한 현금 여유가 있고, 건축 경험이 있거나 신뢰할 수 있는 시공 네트워크를 보유한 사람이다. 공사 기간 6개월에서 1년 정도를 다른 곳에서 거주할 수 있는 시간적 여유도 필요하다.

입지도 중요한 변수다. 인기 지역에서 즉시 입주 주택이 감당할 수 없는 가격이라면 수리 주택이 유일한 진입 수단이 될 수 있다. 기초와 구조가 튼튼하고, 대지 조건이 좋다면 설비 교체와 외관 개선은 충분히 투자 가치가 있다.

맞춤형 주택을 원하는 경우에도 장점이 있다. 2010년부터 주택 플리핑을 해온 부동산 투자자 제임스 호크는 “신축이나 새로 리모델링된 집은 내가 원하는 대로 되어 있는 경우가 거의 없다”며 “직접 고치면 남의 취향에 프리미엄을 지불할 필요가 없다”고 말했다.

제대로만 진행된다면 수리 주택은 상당한 자산 가치를 만들어낼 수 있다. 호크는 “경험과 준비가 되어 있다면, 수리 주택은 완공 후 더 나은 에퀴티를 확보할 수 있는 기회를 제공한다”고 설명했다.

다만 성공의 핵심은 현실 인식이다. 충분한 자금, 프로젝트를 관리할 시간, 그리고 보수적인 예산 책정이 필수다. 호크는 “적정 가격에 매입하고, 공사비는 반드시 과대 산정하라”고 조언했다.

◇즉시 입주 주택이 나은 선택일 때

반대로 가격이 더 비싸더라도 즉시 입주 주택이 더 합리적인 경우도 많다.

이직이나 이사, 임대 계약 만료, 가족 증가 등으로 빠른 입주가 필요하다면 장기 공사를 기다릴 수 없다. 턴키 주택은 몇 달이 아닌 몇 주 안에 입주가 가능하다.

다운페이먼트 이후 여유 자금이 많지 않은 경우에도 선택은 명확하다. 수십만 달러의 현금을 추가로 투입할 수 없다면, 복잡한 리노베이션 대출은 첫 주택 구매자에게 큰 부담이 될 수 있다. 위험 감수 성향도 중요하다. 수리 주택은 본질적으로 예측이 어렵다. 예상치 못한 비용과 지연, 시공업체 문제로 스트레스를 받을 가능성이 크다면, 확실성을 위해 프리미엄을 지불하는 편이 낫다.

특히 일부 지역에서는 수리 주택과 즉시 입주 주택의 가격 차이가 3만~5만 달러 수준에 불과한 경우도 있다. 이 경우 공사비, 유지비, 시간 비용을 감안하면 즉시 입주 주택이 훨씬 합리적인 선택이 된다.

결론적으로 수리 주택은 공사비, 금융 장벽, 유지 비용, 일정 지연까지 모두 고려하면 순수한 비용 절감 수단이 되는 경우는 드물다. 그러나 접근성과 통제권이라는 다른 가치는 존재한다. 수리 주택은 다른 방법으로는 들어갈 수 없는 동네에 진입할 기회를 주거나, 원하는 집을 직접 만들어갈 자유를 제공한다.

중요한 것은 개인의 재정 상태와 시간, 역량을 냉정하게 계산하는 것이다. ‘땀의 대가’는 실제로 그 일을 해낼 수 있는 기술과 자원, 여유가 있을 때만 진정한 자산이 된다는 점을 명심해야 한다.

구성훈 기자