렉스 유 Newmark Korea Desk 대표

2025년 3분기 사우스베이(South Bay) 인더스트리얼 시장은 총 44만 스퀘어피트(SF)의 신규 공급에도 불구하고 순흡수 면적이 -61만3000 SF를 기록하며 수요를 상회하는 공실 증가세를 나타냈다. 

이는 팬데믹 이후 가장 부진한 분기 중 하나로 전체 공실률은 전 분기보다 50bp 상승한 6.5%를 기록했다. 평균 임대료는 전 분기 대비 3.4% 하락한 $1.41/SF (NNN)을 기록하며, 수요 둔화와 공실 증가에 따른 임대료 조정이 본격화되는 분위기다. 이는 특히 엘세군도(El Segundo), 가디나(Gardena), 카슨(Carson) 등 전통적인 물류 강세 지역의 마이너스 순흡수가 크게 작용한 것으로 보인다.

이번 분기에 브룩필드(Brookfield)는 42만9000 SF 규모의 ‘Dominguez Commerce Center’를 완공, 주요 신규 공급의 대부분을 차지했다. 이러한 공급 증가에도 불구하고 Lincoln Transportation Services는 Rancho Dominguez 지역에서 35만6642 SF의 대형 신규 임대계약을 체결하며 시장의 일부 수요가 여전히 견조함을 보여줬다.

그 외에도 Geodis(카슨, 25만8678 SF), Custom Goods(가디나, 22만1050 SF), Hadrian(토런스, 20만3877 SF) 등의 신규 계약이 확인되었으며, 이는 물류·운송 중심의 대형 입주 수요가 지속되고 있음을 의미한다. 매각 시장에서는 EmpireCLS Worldwide가 El Segundo 지역의 4만8959 SF 자산을 $12.1MM에 인수한 거래가 가장 주목되며, 그 외에도 MTM Holdings, Murray RE, Dove Pacific 등 다양한 투자자들이 Gardena, Torrance 지역 자산을 매입했다.

이는 일부 투자자들이 공실 증가를 ‘기회’로 판단하여 시장 진입을 시도하고 있다는 해석도 가능하다. 현재 사우스베이 산업용 시장은 공급 증가에 비해 수요가 다소 둔화되는 전형적인 '전환기'에 있다. 단기적으로는 공실률 상승과 임대료 조정이 동반되겠지만 장기적으로는 고품질 물류시설에 대한 선별적 수요는 지속될 것으로 예상된다. 

한국 투자자 및 사용자 기업들은 브랜드 인지도보다 물류 기능성과 시장 접근성 중심으로 자산을 분석하고, 단기 공실 리스크를 활용한 가격 협상 전략이 필요할 것으로 보인다. 

문의 (213)537-9691