렉스 유 Newmark Korea Desk 대표

2025년 2분기 South Bay 지역의 산업용 부동산 시장은 전반적으로 수요 위축과 임대료 조정 국면에 접어든 것으로 보인다. 

마켓 보고서에 따르면 South Bay 전체 공실률은 전 분기보다 0.3%p 상승한 6.0%로 나타났으며, 총 흡수 면적은 -20만9700 스퀘어피트(SF)로 3분기 연속 순수요 감소세가 이어지고 있다. 이는 무역 정책 변화와 글로벌 공급망 불확실성 속에서 물류 기업들의 신규 확장 수요가 주춤한 영향으로 풀이된다. 그 결과 전체 가용률(availability rate)은 전분기 8.8%에서 10.0%까지 상승하며 공급 부담이 가시화되고 있다.

이번 분기 평균 임대료는 NNN 기준 $1.46/SF/월로, 전분기 대비 2.0% 하락했다. 이는 2019년 이후 처음으로 나타난 임대료 하락 사례로, 임차인 중심의 시장 환경이 점차 형성되고 있음을 시사한다.

그럼에도 불구하고 South Bay는 여전히 남가주를 대표하는 물류 중심지로서 지역별로 상이한 흐름을 보이고 있다. 예를 들어 Rancho Dominguez 지역은 52만 SF 이상이 순흡수되며 활발한 거래가 이루어졌고, Carson과 Compton 지역 역시 각각 28만 SF, 40만 SF 이상의 Gross Absorption을 기록했다.

투자 시장에서는 일부 거래가 눈에 띈다. Ballmer Group은 Inglewood 지역의 5만1130 SF 건물을 2200만 달러에 매입했으며, Orbit Industries 역시 Carson에서 1470만달러 규모의 자산을 인수했다. 다만 전반적으로는 투자자들이 시장 관망세를 유지하고 있는 것으로 보인다. 

신규 공급 측면에서는 72만 SF 이상이 새롭게 공급됐으며, 이중 Long Beach 지역에만 50만 SF 이상이 집중됐다. 

이는 일정 수준 이상의 시장 흡수력을 전제로 한 공급이지만 공실 증가에 대한 우려를 낳는 요인이기도 하다.

향후 시장은 단기적으로 조정 국면을 지속할 가능성이 있으나, 항만 인프라와 물류 접근성이라는 South Bay만의 구조적 강점은 여전히 유효하다. 다만, 사우스베이 인더스트리얼 부동산을 고려하는 투자자는 임대료 추가 하락 가능성과 장기 공실 리스크를 면밀히 검토할 필요가 있으며, 특히 준공 후 공실 상태인 신축 자산에 대해서는 가격 협상의 여지가 발생하고 있는 점에 주목해야 한다.

결론적으로 현재 South Bay 산업용 부동산 시장은 도전적인 국면에 있지만 전략적 접근과 세밀한 자산 선별을 통해 중장기적으로는 매력적인 투자 기회로 전환될 수 있을 것으로 기대된다.

문의 (213)537-9691