서울시 활성화 대책

오피스텔 접도조건 완화

서울시가 민간 임대주택의 공급 절벽을 해소하고자 건축 규제를 완화하고 금융 지원을 확대한다. 

이를 통해 비아파트 중심의 청년, 1∼2인 가구 수요를 충족해 시민 주거비 부담을 덜고 전월세 시장을 안정화한다는 목표다. 서울시는 이런 내용의 '서울시 등록 민간임대주택 활성화 방안'을 1일 발표했다. 

지난달 29일 내놓은 '신속통합기획(신통기획) 2.0'에 이은 민간 중심의 두 번째 주택공급 확대 방안이다.

공공만으로는 한계가 있는 임대시장을 민간 주도로 활성화하기 위해 건축 시 걸림돌이 되는 규제는 손보고, 인허가 기간은 줄여 신규 공급 속도를 늘리는 것이 핵심이다. 현재 서울시 내 등록 민간임대주택은 총 41만6천호로 전체 임차주택 시장의 20%를 차지한다.

유형별로는 다세대·다가구, 오피스텔, 도시형생활주택 등 비아파트가 80% 이상이다. 민간 임대사업자는 9만8000명에 이른다. 시에 따르면 신규 민간 임대사업자 수는 2018년 3만명에서 지난해 2000명으로 약 93% 급감했다.

2015년 민간 임대특별법 도입 당시에는 각종 세제지원으로 임대사업자 등록을 유도했으나 이후 세제혜택 축소(2018년), 단·장기 아파트 임대 폐지(2020년) 등 정부의 정책 변경이 잇따랐기 때문이다. 여기에 2022년 '빌라왕 사건' 등 비아파트 기피 현상이 커지면서 실제 비아파트 착공물량은 2015년 기준 반기별 평균 3만6000호에서 지난해 약 2000호로 신규 공급이 거의 단절됐다.

이에 반해 임대시장에선 대학생, 사회초년생을 비롯해 방문외국인, 유학생 등 1∼2인 가구 증가로 다양한 주거 수요층이 발생하고 있어 공급 병목을 풀고 수급 불균형을 해결하는 것이 중요하다는 게 시의 판단이다.

우선 건축 관련 규제 완화로 주택 공급 환경을 개선한다.

소규모 오피스텔의 접도 조건을 기존 20ｍ에서 12ｍ로 완화해 건축 가능 부지를 확대한다.

예컨대 그동안 간선변에서만 가능하던 오피스텔 건축이 보조간선변까지 늘어나는 것으로, 내년 1월 실제 적용 예정이다. 오피스텔 건축 시 건축위원회 심의 대상을 '30실 이상'에서 '50실 이상'으로 축소해 31∼49실 중소규모 오피스텔도 심의 없이 빠르게 지을 수 있게 한다. 또 용적률 추가 확보를 위해 일조 사선 규정 완화와 도시형 생활주택 층수 완화를 1층에서 2층으로 확대하는 방안을 정부에 건의할 계획이다.

'신속인허가협의체'도 구성해 운영한다. 자치구별 재량범위가 달라 발생하던 인허가 분쟁을 줄여 사업자 부담을 덜고 행정 절차를 병행 추진해 인허가 기간 자체를 줄이기 위한 것이다.

건축계획 사전검토제를 도입해 지구단위계획 변경 절차와 건축인허가 절차를 중첩 적용하고 해체·굴토·구조 심의를 병행해 진행한다. 비아파트 시장 위축을 초래하는 전세사기 예방을 위한 대책도 추진한다.

임차인이 전세 계약 전에 주택과 집주인에 대한 위험도를 확인하고 안전한 계약을 진행할 수 있도록 인공지능(AI) 기반의 '전세사기 위험분석 리포트'를 이달 말부터 제공한다.

계약 예정 주택의 주소만 입력하면 등기부등본, 보증보험 가입 가능 여부 등 총 13개 항목의 정보를 확인할 수 있는 기능이다. 임대인이 개인정보 제공에 동의하면 임대인의 총부채 원리금 상환비율(DSR), 채무 불이행 현황 등 11개 항목의 정보를 추가로 확인 가능하다.

임대인과 임차인 간 불필요한 분쟁을 예방하고자 임대 가이드라인을 제정하고 민관협의회도 정례 운영할 계획이다.

아울러 기업형 민간 임대사업자의 시장 참여 확대를 위한 금융지원을 강화한다.

최근 정부의 민간 임대주택 주택도시 기금 출자비율 감소분(14%→11%)만큼 신설되는 '서울주택진흥기금'으로 민간임대리츠에 지원해 초기출자금 부담을 줄이고, 민간 임대리츠 대출이자 중 2%를 지원한다.

정부에는 민간 임대주택 시장 규제 완화를 적극 건의한다.