홈쇼핑을 하는 과정에서 '리스팅 가격'만 보고 모든 게 끝났다고 판단하는 실수를 저지르면 안 된다. /AP

바이어가 알아야 할 비용·전략

집값만 고려하는 실수 피해야

클로징 비용·주택보험료 '변수'

단순히 예산에 맞는 집을 찾는 것과 실제로 감당할 수 있는 집을 사는 것 사이에는 큰 차이가 있다. 바이어가 설정한 가격에 딱 맞는 집을 발견했다고 해도, 표시된 가격이 최종 가격은 아니다. 계약금 외에도 클로징 비용, 주택보험 등 각종 부대비용이 더해지면서 전체 지출이 예상보다 훨씬 커질 수 있다. 결국 ‘예산 안’이라고 여겼던 집이 실제로는 지출 한도를 초과하는 상황이 종종 발생한다. 특히 마음에 쏙 드는 집을 찾았을 경우 감정적으로 포기하기 어려워 예산 초과를 감수하는 경우도 많다. 하지만 다음과 같은 전략을 잘 활용하면 꿈에 그리던 집도 보다 현실적인 조건에서 구매할 수 있다. 

◇다양한 모기지 상품과 이자율 비교는 필수

모기지는 모두에게 맞는 단일 해법이 없다. 대출 유형, 조건, 프로그램은 물론, 이자율을 낮추는 여러 전략도 존재한다. 무엇보다도 여러 금융기관의 모기지 상품을 비교해보는 것이 중요하다. 소득대비 부채비율(DTI), 크레딧 점수 등을 어떻게 계산하느냐에 따라 각 기관이 제시하는 금리가 달라질 수 있기 때문이다.

예를 들어 40만달러 대출을 6.5% 금리로 받는 경우와 7% 금리로 받는 경우 월 상환액은 각각 2529달러와 2661달러로 약 132달러 차이가 난다. 30년간 누적하면 무려 4만7500달러의 이자 차이가 발생한다. 주택 가격이 높은 지역에서는 10만 달러 이상 차이가 날 수도 있다. 또한 연방주택청(FHA), 재향군인부(VA), 농무부(USDA) 등 정부 보증 대출을 활용하면 더 낮은 금리, 무담보 대출, 모기지 보험 면제 등 혜택을 받을 수 있다. 

◇다운페이먼트 도움 받을 수 있다 

많은 구매자들이 초기 계약금 마련에 어려움을 겪는다. 이럴 경우 연방·주정부 및 지역사회 프로그램을 적극 활용할 수 있다. 초보 구매자, 중산층, 교사·의료진 등 필수직종 종사자에게는 세금 혜택, 저리 대출, 탕감형 대출, 보조금 등 다양한 지원이 제공된다.

예를 들어 캘리포니아주의 CalHFA 프로그램은 ‘사일런트 세컨드’ 방식의 대출을 제공하는데 이는 집을 판매하거나 재융자할 때까지 상환이 유예된다. 뉴욕시의 HomeFirst 프로그램은 조건을 충족할 경우 최대 10만달러까지 계약금 지원을 받을 수 있다. 또한 은퇴 계좌(IRA, 401k 등)에서 일시적으로 자금을 빌려오는 방식도 가능하다. IRA의 경우 1만달러까지 조기 인출에 대해 벌금 없이 사용 가능하며, 401(k)는 최대 5만 달러까지 대출 형태로 활용할 수 있다. 단, 세금 및 상환 조건을 반드시 숙지하고 책임 있는 사용이 필요하다.

◇셀러에게 양보 요청도 가능…협상 카드 활용하라

마음에 꼭 드는 집이라면 기발한 방법을 동원할 수 있다. 주택 거래에서는 ‘협상’이 생각보다 강력한 도구다. 부동산 에이전트와 상의해 셀러에게 일부 비용을 분담해줄 수 있는지 요청해볼 수 있다.

예를 들어 집이 오랫동안 시장에 나와 있거나 셀러가 빠른 매도를 원할 경우 ▲클로징 비용 ▲HOA 수수료▲수리비 ▲일정 기간의 관리비 등을 셀러가 부담하는 협상을 시도해볼 수 있다. 이는 셀러에게도 이득이 될 수 있으며, 결국 가격을 낮추지 않고도 빠르게 거래가 이루어질 수 있는 방법이 된다.

◇집 산 후에도 전략은 계속된다

주택을 구매한 뒤에도 월 상환 부담을 줄일 수 있는 방법은 많다. 예를 들어, 방 한 칸을 임대하거나, 에너지 절약 설비 투자, 재융자를 통한 금리 인하 등을 고려해볼 수 있다. 이처럼 주택 구입은 단순히 매입 자체가 아니라 장기적인 자금 계획의 일부로 접근해야 한다.

◇총비용 기준으로 접근하라

전문가들은 “예산을 세울 때 단순히 주택 가격이나 월 모기지만 볼 게 아니라 종합적인 주거 비용을 고려해야 한다”고 강조한다. 보험료, 세금, 공과금, 유지비, HOA 비용, 재산세 상승 가능성까지 감안해 실질적인 ‘생활비’ 기준으로 집을 고르는 것이 바람직하다는 것이다. 부동산 시장의 불확실성이 커지는 만큼 다양한 지원 프로그램과 전략을 통해 자신에게 맞는 재정적 조건을 만들어가는 것이 내집 마련의 핵심 열쇠가 될 수 있다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com