1년 만에 3분이 2 수준으로 '뚝'

주택판매 수익성도 하락세

코로나19 팬데믹 이후 급등했던 미국 내 신규주택용 토지 수요가 전년 동기대비 약 3분의 2 수준으로 급락하며 업계를 놀라게 하고 있다. 

이는 주택용 토지수요가 급감하고 있다는 직접적인 신호로 향후 신규주택 공급에 적신호가  켜졌다는 분석이 잇따르고 있다. 주택시장 분석 전문기관 ‘존 번스 리서치 앤 컨설팅(John Burns Research and Consulting)’의 최신 보고서에 따르면 토지 브로커들의 강한 수요 체감은 2025년 2분기 현재 단 28%에 불과, 지난해 같은 기간의76%에서 크게감소했다. 

이처럼 극적인 수요급감은 팬데믹 시기였던 2022년 말 이후 가장 큰 폭의 하락이다.

핵심 요인은 ‘가격과 수익성의 단절’이다.토지가격은 아직도 높은 반면, 주택을 지어 판매할 때 얻는 수익성이 크게 줄어들었기 때문이다. 즉, 토지는 팔리기까지 시간이 걸리고, 이미 갖고 있지 않으면 구입비 부담이 더 크다는 얘기다.

한 전문가는 “토지 가격은 주택 시장보다 느리게 반응한다. 특히원지(raw land)소유주는가격을낮추기보다기다리는경향이있으며, 개발이 완료된 토지는 공급 자체가 제한적이라 가격이 안정적으로 유지된다”고분석했다.

실제 데이터도 이를 뒷받침한다. 2025년 2분기 기준 전국 신규 주택 가격은 전년 대비 약 1% 하락한 반면, 토지 가격은 지역에 따라 연간 4~6% 상승한 곳도 있다. 이는 바로 시장구조의 불균형을 보여주는 대목이다. 

2025년 6월 기준 신축주택 평균가격은 40만7200달러로 나타났다. 이는 기존주택보다 약 2만8000달러나 저렴한 가격으로 최소 25년만에 처음있는 가격역전이다. 이후 7월에는 두 집단 간 가격차이가 1만 9000달러로 다소 회복되었지만 여전히 신축이 평균 4% 낮다는 점이 눈에 띈다.

이 같은 현상은 시장의 수요와 공급, 그리고 건설업체의 가격전략이 변하고 있음을 시사한다.

최근 조사에 따르면 토지 중개인의 약 80%가 2025년 봄~초여름 동안 거래 취소 또는 조건 재협상이 늘었다고 응답했다. 과거에는 매매가 확정됐던 계약도 현재 시장상황에서는 “이제 수지가 맞지 않는다”며 취소되거나 협상이 재개되는 경우가 많아졌다.

또 다른 전문가는“이는 과거 수익성 기준으로 성립된 계약들이 이제는 시장조건에 맞지않아 무산되는 상황”이라며“건설업체들이 신규 착공을 점차 줄이고 있는 흐름과 맞물려 있다”고설명했다. 실제로 신규 주택 재고는 늘어난 반면 판매는 부진한 상황이 계속되고 있다.

토지수요의 급감은 단기적으로 건설사들에게 유리한 토지매입 기회를 제공할수도 있다. 테일러 모리슨의 에릭 호이저 COO)는“우리는 올해 토지구매 예산을 축소할 계획이며, 기존에 확보된 토지중심으로 사업을 진행하는 방향으로 전환할 예정”이라고 밝혔다. 이는 고정비용을 낮추고, 효율적인 자원 활용을 꾀하는 전략적 대응이다.

장기적으로는 여전히 신규주택 공급을 제약하는 구조적 문제가 존재한다.

부동산 전문업체 ‘리얼터 닷컴’의 조엘 버너 수석 이코노미스트는 “2025년 7월 현재 토지 가격이 전년 대비 2.4% 올랐고, 페이지 조회수는 정체됐다”며“장기적으로 가격 상승률은 낮은 수준에 머물겠지만 낮은 토지수요는 착공활동을 제한할 것”이라고 분석했다.

이같은 시장변화는 주택시장의 순환구조 속에 자연스럽게 나타나는 현상이다. 

수요가 줄고 공급이 줄면 결국 가격은 다시 조정되고, 다시 수요가 회복되면 가격은 올라가는 순환이 이어질 것이라는 분석이다. 버너는 “수요가 회복되면 주택가격과 토지가격이 다시 상승하기 시작할 것이고, 이 사이클은 반복된다”고 설명했다.

지금의 환경은 건설사들에게는 ‘신중히 접근해야 할 때’이자 단기적 토지 구매 기회가 열리는 시점이다. 

하지만 허가, 기반시설, 규제 등의 구조적 제약은 여전히 해결해야 할 과제로 남아있다.

결국 시장회복은 수요회복과 함께 자연스럽게 토지수요와 착공활동의 부활로 이어질 수 있지만 지금은 양극화된 시장이 단기와 장기적 요인이 교차하는 변곡점에 있는 시기라 할 수 있다.

구성훈 기자