내집 마련에 나서기로 결심했으면 모기지 취득은 선택 아닌 필수이다. /AP

주택구매 실패 부르는 6가지 실수

넉넉한 다운페이 모을 때까지 기다리면 손해

꼼꼼한 비교쇼핑 필수, 사전승인 생략은 금물

미국에서 집을 사는 과정에서 가장 많은 바이어들이 어려움을 겪는 단계는 단연 모기지 승인 절차다. 주택을 고르는 일이나 계약 체결도 복잡하지만 실제 거래를 성사시키는 핵심은 모기지 승인 여부에 달려 있다. PNC 모기지 피츠버그 지점의 스테이시 티츠워스 매니저는 “모기지 신청 과정에서는 정말 많은 일이 틀어질 수 있다”며 “한 가지라도 문제가 생기면 대출이 지연되거나 아예 거절될 수 있다”고 말했다. 부동산 시장에서 모기지 대출은 대부분의 바이어가 의존하는 핵심 수단인 만큼, 절차에 대한 충분한 이해와 철저한 준비가 필수적이다. 전문가들은 대표적인 여섯 가지 실수를 피하는 것이 성공적인 주택 구매의 관건이라고 조언한다.

◇‘20% 다운페이먼트’를 기다리다 기회를 놓치는 실수

전통적인 관념에 따르면 주택 구매시 집값의  20%를 다운페이먼트로 마련하는 것이 이상적이다. 이를 통해 PMI(프라이빗 모기지 보험료)를 면제받을 수 있기 때문이다. PMI는 일반적으로 매달 대출금의 0.3~1.15%에 해당하는 금액이므로, 장기적으로 부담이 될 수 있다. 그러나 20%를 모을 때까지 기다리는 것이 오히려 손해일 수 있다. 시간이 지날수록 집값은 상승하고, 금리도 오를 가능성이 크기 때문이다. 전문가들은 “오히려 빨리 시장에 진입하는 것이 장기적으로 유리할 수 있다”고 조언한다.

◇하나의 대출 기관에만 의존하는 실수

한 정부기관 조사에 따르면 홈바이어의 절반 가량이 한 곳의 대출 기관에서만 상담을 받은 후 대출을 결정하는 것으로 나타났다. 그러나 이는 수천달러 이상의 손실로 이어질 수 있는 치명적인 실수다. 전문가들은  30년 고정 모기지금리 기준으로, 금리가 기관에 따라 최대 0.5%p 이상 차이날 수 있다고 밝혔다. 금리 차이는 장기적으로 수만달러에 달하는 이자 차이를 만들어낸다. 따라서 전문가들은 최소 세 곳 이상의 대출 기관에서 ‘신용 견적서(Good Faith Estimate)’를 받아 비교할 것을 권한다. 이 문서는 금리 뿐만 아니라 수수료, 조건 등을 상세히 명시해, ‘사과와 사과를 비교할 수 있도록’ 돕는 필수 문서다.

◇사전 자격심사(pre-qualification)만 받고, 사전 승인(pre-approval)은 생략

많은 바이어들이 혼동하는 개념 중 하나가 사전 자격심사와 사전 승인이다. 겉보기에 유사해 보이지만, 실제 내용은 전혀 다르다.

사전 자격 심사는 대출 가능성을 비공식적으로 알아보는 단계로, 금융 정보만 간단히 제공하면 가능하다. 하지만 이는 정식 심사 없이 단순히 추정한 수치일 뿐이며, 실제 승인 여부와는 거리가 있다. 반면 사전승인은 크레딧 조회, 소득 및 자산 검토 등을 거쳐 발급되는 공식 문서로 대출 한도와 조건을 명시한 사전 승인레터(Pre-Approval Letter)가 발급된다. 많은 판매자들이 사전 승인레터를 첨부하지 않은 구매 제안을 거절하기 때문에 진지하게 집을 사려면 반드시 사전승인을 받아야 한다.

◇금융 거래내역 변경 — 잔고 이동은 '레드 플래그'

주택 구매 계약 이후에도 대출 심사는 끝나지 않는다. ‘언더라이팅(Underwriting)’ 단계에서는 은행이 신청자의 재정 상태가 일관되게 유지되었는지를 최종적으로 검토한다.

따라서 이 시기에 계좌 간 자금 이동, 큰 금액의 입출금 등은 치명적인 실수가 될 수 있다.

모기지 전문가 케이시 플레밍은 “대출 심사 중 자금 흐름이 변하면 대출 기관은 새로운 자금 출처와 사용 목적을 모두 확인하려 한다”며, “이 과정에서 심사 지연이나 거절이 발생할 수 있다”고 설명했다.

◇크레딧카드 발급·신용 한도 증액 신청

모기지 심사 기간 중에는 크레딧점수 유지가 매우 중요하다.

특히 카드 신규 신청이나 기존 카드의 한도 증액 요청은 크레딧 조회(inquiry)가 발생하며, 이는 점수를 최대 5점까지 떨어뜨릴 수 있다. 하지만 점수 하락 자체보다 더 위험한 것은 ‘여러 건의 신용 조회’로 인한 경고 신호다. 레이크 홈스 리얼티 글렌 필립스 CEO는 “짧은 시간에 여러 건의 신용 거래를 시도하면 대출 기관은 이를 ‘급박한 자금 사정’의 신호로 받아들인다”며 “이는 대출 거절로 이어질 수도 있다”고 경고한다.

◇직장 변경 — 가장 예민한 변수

대출 기관은 안정적인 소득을 중요하게  평가한다. 일반적으로 최근 2년간 동일 직장에서의 소득 기록을 신뢰의 기준으로 삼는다. 따라서 모기지 심사 중 이직은 위험 요소로 간주될 수 있다. 물론 새로운 직장이 기존보다 좋은 조건일 수도 있지만, 대출 기관은 이를 크레딧 리스크로 인식할 수 있다.

불가피하게 이직하게 되는 경우 새로운 고용주로부터의 고용 확인서와 소득 명세서를 제출해야 하며, 경우에 따라 심사 일정이 지연되거나 조건이 변경될 수 있다.

가능하다면 모기지 승인이 완료되고 주택 구매가  끝난 후에 이직하는 것이  안전하다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com