렉스 유 Newmark Korea Desk 대표

2025년 2분기 실리콘밸리 산업용 부동산 시장은 AI 관련 기업의 활발한 입주 수요에도 불구하고 전체적인 공실 증가와 임차 면적 감소라는 상반된 흐름을 보였다. 

이번 분기 총 순흡수 면적은 -35만8618 스퀘어피트(SF)로, 지난 분기의 근소한 플러스(636 SF)에서 다시 마이너스로 전환됐다. 

전반적으로는 신규 공급 없이 기존 임차인의 퇴거가 주요 원인으로 작용했다.

전체 공실률은 4.7%, 이용 가능률은 5.9%로 각각 전 분기 대비 상승했다. 

특히 San Jose South 지역에서만 32만 SF가 넘는 대규모 임대 종료가 발생했으며, 전체 공실 증가의 82%가 네 곳의 물건에서 발생한 것으로 나타났다. 

반면 Milpitas와 Fremont 지역은 각각 13만1204 SF, 7만4758 SF의 순흡수를 기록하며 시장 안정에 일조했다.

이처럼 일부 지역에서 대규모 이탈이 있었음에도 불구하고 임대시장에서는 의미 있는 회복세가 관찰된다. 분기 말 기준 임대 거래량은 223만 SF로, 2021년 이후 가장 높은 수준이며, 전체 임대의 약 70%가 임대 재계약(Renewal)이었다. 

특히 10만 SF 이상 대형 거래가 전체의 52.9%를 차지했으며, 대부분은 Milpitas와 Fremont 지역에서 이뤄졌다. 업종별로는 제조업(36%)과 AI 생태계 기업(19%)이 상위 25건의 임대계약 중 상당 비중을 차지했다.

AI 기업들의 활발한 활동은 임대 수요 지표에서도 뚜렷하게 드러난다. 

현재 실리콘밸리 전역에서 730만 SF의 공간 수요가 확인되었는데, 이는 전 분기 440만 SF에서 66% 가까이 증가한 수치이다. 이는 AI·반도체 기업들이 기존의 전통적 오피스 공간보다 유틸리티(전력/냉각 등) 인프라가 좋은 산업용 부동산으로 관심을 옮기고 있다는 흐름으로 해석할 수 있다.

임대료 측면에서는 전체 평균이 전 분기 대비 $0.09 하락한 $1.73/SF(NNN 기준)를 기록했다. 이는 신축 고가 물건의 임대 완료로 인해 평균값이 상대적으로 저렴한 구건물로 이동했기 때문이다. 제조업 시설은 평균 $1.85, 창고 시설은 $1.55, 고급 제조 시설은 $1.93으로 집계되었다.

투자시장에서도 여전히 활발한 움직임이 이어지고 있다. 

Fremont 지역에서는 Prologis가 17만 SF 규모의 Auto Mall Parkway 자산을 5900만달러에 인수(SF 당 $333)했고, BKM Capital Partners, Hines, Greenwich Capital 등이 5만~16만 SF 규모 자산을 매입하며 해당 시장에 대한 지속적인 관심을 보였다.

전반적으로 실리콘밸리 산업용 부동산 시장은 단기적인 공실 증가에도 불구하고, AI 중심의 기술 제조업 수요 확대, 신규 수요 증가, 투자 자산에 대한 관심 등에서 긍정적인 신호를 다수 포함하고 있다. 

향후 전력 인프라 확보 및 고사양 시설에 대한 투자 여부가 지역별 희비를 가를 것으로 보이며, 이러한 구조 변화에 선제적으로 대응하는 전략이 필요한 시점이다.

문의 (213)537-9691