주택 구매의 첫 단계는 셀러에게 오퍼를 제출하는 것이다. 셀러의 마음에 드는 전략적인 오퍼를 제출하는 것이 필요하다. /AP

성공적인 주택 오퍼 작성 가이드

모기지 사전승인 필수, 재정상황 확실히 파악 필요

셀러가 수락하기 전까지는 언제든 철회 가능

주택 구매는 결혼처럼 감정과 법적 절차가 결합된 중요한 결정이다. 특히 셀러에게 ‘오퍼’ 제출은 본격적인 거래의 시작으로 전략과 서류 작업, 그리고 전반적인 과정에 대한 명확한 이해가 필요하다. 부동산 전문가의 도움을 받을 수 있지만 오퍼 작성 방식, 포함해야 할 조건(컨틴전시), 협상 요령을 직접 이해하는 것이 유리하다. 잘 만들어진 오퍼에는 분명 ‘예술’이 있다.

◇예산과 자금 준비가 먼저

주택 구매를 시작하기 전 자신이 감당할 수 있는 현금 보유 수준을 먼저 확인해야 한다. 모기지 계산기나 주택 구매 가능 금액 계산기를 활용해 현재 금리와 개인 재정 상황을 바탕으로 예산을 설정하자. 이는 무리 없는 오퍼를 가능하게 할 뿐 아니라 셀러에게도 매력적인 구매자로 비칠 수 있는 기반이 된다.

◇모기지 사전 승인 받기

주택을 둘러보기 전에 반드시 모기지 사전 승인(pre-approval) 절차를 거치는 것이 중요하다. 사전 자격(pre-qualification)은 대략적인 대출 가능 금액을 파악할 수 있지만 사전 승인은 대출기관이 실제로 특정 금액을 대출해줄 수 있다는 공식적인 약속이다.

특히 바이어건 경쟁이 치열하거나 경제 불확실성이 클 때 사전 승인서는 구매 의지와 자금 준비 상태를 보여주는 강력한 무기가 될 수 있다.

◇진정성의 표현, 계약금

구매 제안과 함께 제출하는 계약금(earnest money)은 거래에 대한 진정성을 보여주는 보증금이다. 일반적으로 주택 가격의 1~3% 수준이며, 고가 주택이나 경쟁이 심한 시장에서는 5~10%까지 제안하기도 한다. 이 금액은 거래 성사 시 다운페이먼트 일부로 전환된다.

◇계약 조건(Contingencies)의 균형

오퍼에 포함되는 계약조건은 바이어가 특정 조건이 충족될 경우에만 거래를 완료하겠다는 의미다. 이는 바이어에게 중대한 보호 장치가 되지만 조건이 많아질수록 셀러 입장에서는 덜 매력적인 제안이 된다.

경쟁이 덜한 시장에서는 일반적이지만, 치열한 시장에서는 일부 조건(예: 감정 평가, 홈 인스펙션 등)을 과감히 생략하는 방식도 고려되나 그에 따른 위험도 감수해야 한다.

◇오퍼에 반드시 포함되어야 하는 것들

오퍼가 수락되면 이는 법적 효력을 가지는 매매 계약서로 전환된다. 따라서 오퍼에는 매물 주소 및 법적 설명, 구매 희망 가격, 거래 조건 (현금 구매 혹은 모기지 의존), 명확한 소유권 제공 약속, 거래 마감 예정일, 계약금 액수 및 보관 방식, 세금, 공과금, 임대료 등의 정산 방식, 보험, 점검 비용 등 비용 부담 주체, 해당 주의 법적 요구 사항, 최종 확인 점검 권리, 오퍼 유효 기한, 모든 조건부 조항 명시 등의 정보가 포함돼야 한다.

◇가격 및 조건 협상 전략

부동산 전문가를 통해 유사 매물의 시세를 확인하거나 리얼터 닷컴 등에서 주변 거래 사례를 살펴 합리적 가격을 검토할 수 있다. 결과를 바탕으로 수리 조건이나 가격 인하를 요청할 수도 있다. 전액 현금 구매 가능, 모기지 사전 승인서 보유, 기존 주택을 팔아야 하는 부담이 없다는 점 등을 증명하면 계약에서 우위를 점할 수 있다. 

반면, 인기 매물이 나왔을 경우 정가 혹은 정가 이상 오퍼로 신속하게 움직이는 것이 경쟁에서 우위를 점하는 전략이 될 수 있다.

◇셀러의 반응 및 계약 성립 과정

셀러가 제안서에 무조건 서명하고 이를 통지하면 계약이 성립된다. 만약 셀러가 거절하면 계약은 자동 종료된다. 셀러는 조건을 일부 수정한 카운터오퍼(counteroffer)를 제시할 수도 있으며 이 경우 바이어는 수락, 거절 또는 또 다른 수정 제안을 할 수 있다.

서로 조건 없이 수락할 때 비로소 계약이 법적으로 구속력을 가지게 된다.

◇오퍼 철회 시 주의사항

오퍼는 셀러가 수락하기 전까지는 언제든 철회 가능하다. 다만, 법적 책임이나 계약금 몰수 등의 위험이 있으므로 반드시 부동산 전문 변호사와 상담 후 철회하는 것이 안전하다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com