올해 내집을 마련할 경우 손익분기점 도달까지 오랜 시간이 걸릴 수도 있다는 분석이 제기됐다. /AP

2025년 주택 구매, 어떤 결과 얻을까

높은 모기지금리·거래비용 등 장애물

현 시장상황 맞춰 기대치 조정 필요

2025년 주택시장의 침체는 단순히 매매를 희망하는 바이어와 셀러들에게만 영향을 미치는 것이 아니다. '손익분기점(Break-even point)' 도달 시점마저도 위협하고 있다. 부동산 투자는 일반적으로 장기 보유시 수익을 기대할 수 있는 안전한 투자로 여겨진다. 하지만 모기지금리의 고공행진, 높은 거래 비용, 주택가격 하락 등은 투자 수익 실현까지의 기간을 길게 만들고 있다. 부동산 전문사이트 ‘리얼터 닷컴’의 수석 경제분석가인 해나 존스는 “바이어들은 현재 시장 상황에 맞춰 기대치를 조정할 필요가 있다”고 말했다. 일반적으로 부동산 구매시 손익분기점에 도달하려면 최소 5년 이상 보유하라는 ‘5년 법칙’이 있지만 2025년에 주택을 구입할 경우 손익분기점 도달까지 10년이 걸릴 수도 있다는 분석이다.

◇5년 법칙(5 year rule) 이란

주택 구입에는 다운페이먼트, 계약금, 에이전트 수수료, 클로징 비용 등 상당한 초기 비용이 수반된다. 

하지만 대부분의 경우 주택가치 상승을 통해 몇 년 안에 이 비용을 회수할 수 있다는 점에서 ‘5년 법칙’이 등장했다. 이는 최소 5년간 주택을 보유한 뒤 매도함으로써 손해를 보지 않도록 한다는 일종의 경험적 기준이다.

그러나 이는 어디까지나 ‘지침’일 뿐이라고 엥겔&뵐커스(Engel & Völkers)의 부동산 컨설턴트 사라 스트로샤인은 말했다. 그는 “시장에 따라 결과는 다르며 꾸준한 가치 상승이 있는 지역에서는 더 빨리 수익을 실현할 수도 있고, 반대로 침체된 지역에서는 더 오래 보유해야 손해를 피할 수 있다”고 설명했다. 또한 주택의 관리 상태나 리모델링 등 가치 상승 요인도 보유 기간에 영향을 줄 수 있다.

◇주택가격 상승률 둔화

2025년 현재 전국적으로 주택가치 상승률은 둔화됐다. 

올해 2월 기준으로 기존 주택가격은 전년 동기대비 3.8% 상승했다. 이는 여전히 상승세이지만 2021년의 평균 17.9% 상승률과 비교하면 크게 둔화된 것이다. 이런 둔화는 주택소유주가 매각을 통해 수익을 내기까지 기다려야 하는 시간이 더 길어졌음을 의미한다. 

또한 주택가격은 지역에 따라서 큰 편차가 있다. 2024년 대비 북동부는 10.4%, 중서부는 5.8%, 서부는 3.6%, 남부는 1.9%의 상승률을 각각 나타냈다.

◇높은 거래 비용

주택구매시 거래비용은 구매가격의 약 2~5% 수준이다. 높은 주택가격이 유지될 경우 거래비용은 더 큰 부담으로 작용하며 손익분기점 도달을 어렵게 만든다.

더 큰 문제는 일부 지역에서의 주택가격 하락이다. 샌프란시스코(-10.87%), 마이애미(-9.9%), 오스틴(-7.86%) 등 일부 인기 도시는 2025년 들어 중간 주택가격이 크게 하락했다. 

만약 최고점에서 주택을 구매했다가 그 이후 가격이 떨어진다면 주택가치보다 남은 모기지 밸런스가 더 큰 ‘깡통주택’ 상황에 직면할 수 있다.

◇2025년 구매자, 손익분기점 도달까지 최대 10년

2025년 2월 자료를 바탕으로 추정할 경우 올해 주택을 구매한 홈오너는 손익분기점 도달까지 약 10년이 걸릴 것으로 예상된다. 올해 2월 현재 중간 주택가격은 39만8400달러이며, 30년 고정 모기지금리는 6.67%, 재산세율은 1.7%, 거래비용은 4%로 각각 조사됐다. 연간 주택가치 상승률이 평균 3.8%라고 가정하면 다운페이먼트가 10%일 때 10년, 20%일 때 8년이 걸린다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com