다른 집을 먼저 사고 살던 집을 파는게 좋은지 고민하는 바이어가 적지 않다. /AP

소유한 집 팔기 전에 다른 집 사기

여유 있는 홈쇼핑, 현명한 결정 내릴 가능성↑

모기지 2개 페이먼트 납부하는 리스크 있어

오늘날 대부분 홈바이어는 홈셀러이기도 하다. 집을 팔면서 다른 집을 사는 경우가 많기 때문이다. 그런데 한 가지 딜레마가 있다. 홈오너 입장에선 먼저 다른 집을 사야 하는지, 아니면 살고 있는 집을 먼저 팔아야 하는지 고민하게 된다. 집을 먼저 팔면 세일을 통해 풀린 에퀴티를 다른 집을 사는데 사용할 수 있지만 이사를 두 번 해야 하는 번거로움이 있다. 집을 먼저 사는 것에 대한 장단점을 짚어본다.

◇장점

먼저 다른 집을 사기로 결정했다면 서두르지 않고 느긋하게 홈쇼핑을 할 수 있다. 스트레스를 받지 않고 집을 찾을 수 있어 현명한 결정을 내리는데 도움이 된다. 집을 먼저 팔면 임시거처로 옮긴 후 또 다시 이사를 해야 한다. 이로 인해 적잖은 시간과 비용이 주머니에서 나간다. 

◇단점

집을 먼저 사게 되면 일정기간 두 개의 모기지와 씨름해야 할지도 모른다. 또한 두 번째 모기지를 얻는게 매우 도전적일 수도 있다. 소득대비 부채비율(DTI)이 높은 홈오너라면 더욱 그렇다. 다른 집을 먼저 산 후 주택시장 상황이 바뀌면 지금 살고 있는 집을 팔 때 손해를 볼 수 있다. 

◇파이낸싱 옵션을 리서치하라

집을 올 캐시로 구입하지 않는한 모기지론 취득은 필수이다. 

홈오너는 홈세일 컨틴전시(home sale contingency)를 활용해 자신을 보호할 수 있다. 홈세일 컨틴전시는 셀러에게 오퍼를 낼 때 살고 있는 집이 먼저 팔려야 딜이 가능하다는 조건을 첨부하는 것을 뜻한다. 

리스크를 줄이는 방법이긴 하지만 셀러에게 그다지 매력적이지는 않다. 

쌓인 에퀴티를 활용해 홈에퀴티론을 얻는 방법도 고려해 볼만하다. 브릿지론(bridge loan)은 단기적인 파이낸싱 옵션으로 다운페이먼트 마련을 위해 에퀴티에서 일정금액을 빌리는 것을 말한다. 

◇타임라인을 만들어라

홈쇼핑을 시작하기 전에 몇 군데 렌더를 통해 비교쇼핑을 한 후 모기지 사전승인 레터(mortgage preapproval letter)를 받아둔다. 오퍼를 제출하면서 모기지 사전승인 레터를 첨부해야 셀러의 신뢰를 얻을 수 있다. 

집을 사고 파는 것 모두 지식과 경험이 풍부한 부동산 에이전트를 확보하면 큰 도움이 된다. 

셀러가 오퍼를 수락하면 이사 준비를 시작한다. 이후 최대한 빨리 살고 있는 집을 리스팅 매물로 내놓는다. 렌더, 에이전트, 타이틀 컴퍼니와 박자를 잘 맞춰 집을 사고 파는 일이 문제 없이 진행되도록 조치한다. 

◇피해야 할 실수들

아무리 꼼꼼하게 플래닝을 해도 집을 사고 팔 때 도전적인 상황에 직면할 수 있다. 파이낸싱 문제나 주택시장 변동 같은 돌발상황이 발생해 계획한 대로 일이 진행되지 않을 수 있다. 한 부동산 전문가는 “지금 주택가치가 두 달 뒤에는 다른 숫자로 변할 수도 있다”며 “주택매매가 계획했던 대로 진행되지 않거나 집이 팔리는데 시간이 많이 걸릴 경우를 대비해 백업플랜을 준비해 두는 것을 권한다”고 조언했다. 

짧은 기간이라도 두 채의 집을 소유하는 것은 재정부담이 클 수 있다. 따라서 주택을 구입하기 전에 모기지 페이먼트와 리스크를 제대로 이해하는 것이 필요하다. 

무엇보다 중요한 것은 ‘타이밍’이다. 집을 매물로 내놓지 않고 오래 시간을 끌면 두 개의 모기지론을 상환해야 하는 상황에 처할 수 있다. 모기지론을 얻는데 시간이 많이 걸리면 이상적인 집을 구하기 어려울 수 있다. 두 개의 딜이 성사될 수 있도록 적극적인 액션을 취해야 한다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com