렉스 유 CBRE Korea 대표

2024년 4분기 뉴욕시 산업용 부동산 시장은 수요 위축과 공급 증가가 맞물리며 균형을 시험받고 있다. 

총 임대 활동량은 40만864스퀘어피트(SF)로 전 분기 대비 약 29.4% 감소했으며, 2년 평균 대비 36.8%나 낮은 수준이다. 주요 임차인은 물류기업보다는 영화 스튜디오, 3자 물류업체, 식품 제조업체로 변화의 조짐을 보였다.

순 흡수율은 44만698SF로 양의 값을 기록했지만, 대부분은 브루클린(44만1651SF)에서 발생한 예외적인 수치이며, 브롱크스와 스태튼 아일랜드 등 일부 지역은 오히려 순 음수였다. 특히 10만 SF 이상의 대형 임대 거래는 전무해 시장의 보수적 심리를 방증한다.

공급 측면에서는 370만 SF 규모의 개발 파이프라인이 여전히 유지되고 있으며, 신규 착공은 없었다. 문제는 이들 대부분이 Class A 물류시설로, 분기 말 기준 해당 유형의 공실률은 17.1%로 전체 평균인 5.7%를 크게 상회한다. 2025년에는 추가로 120만 SF의 Class A 공간이 공급될 예정으로, 수요가 회복되지 않을 경우 공급 과잉 현상은 더욱 심화될 전망이다.

그럼에도 평균 임대료는 상승세를 유지하고 있다. 전체 평균 임대료는 $30.39/SF NNN으로 전분기 대비 4.9% 상승, Class A 공간은 $36.42로 전년 대비 22.9% 상승했다. 이는 고급 자산에 대한 가격 방어력은 유지되지만, 실제 거래 활동은 중소형 위주로 재편되고 있음을 의미한다.

노동시장 측면에서도 변화가 감지된다. 산업부문 고용은 분기 중 1200개 감소했으며, 전체 실업률은 5.4%로 전국 평균(4.2%)을 상회하고 있다.

결론적으로 뉴욕 산업용 부동산 시장은 프리미엄 자산의 강세에도 불구하고, 공급 과잉과 수요 축소라는 이중 압력을 받고 있다. 2025년 시장의 관건은 Class A 공간에 대한 수요 회복 여부와 중소형 임차인의 임대 의사 결정이 될 것이다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com