많은 바이어들은 매매계약서에 '홈인스펙션 컨틴전시'를 포함시킨다. 마켓 상황을 잘 이해한 후 결정을 내리는게 바람직하다. /AP

'홈인스펙션 컨틴전시'의 모든 것

셀러에게 유리한 마켓에서는 포기하는게 유리

비용은 200~700달러, 결과에 따라 계약 취소 가능

많은 홈바이어들은 셀러의 마음을 얻기 위해 ‘홈인스펙션 컨틴전시(home inspection contingency)’를 매매계약서에 포함시키지 않는다. 홈인스펙션 컨틴전시가 존재할 경우 인스펙션 결과에 따라 주택매매가 성사될 수도 있고, 아닐 수도 있다. 홈인스펙션 컨틴전시에 대해 자세히 알아본다.

◇어떤 역할을 하나

홈인스펙션 컨틴전시는 인스펙션을 실시한 후 집에 결정적인 하자가 발견되면 바이어가 홈오너에게 해결을 요구하거나 매매계약을 무효화할 수 있는 일종의 ‘바이어 보호장치’라고 보면 된다. 해당 컨틴전시가 있을 경우 보통 인스펙션을 실시한 후 홈오너는 7~10일 안에 결과에 대해 이의를 제기할 수 있다. 컨턴전시와 관련된 세부 규정은 주, 로컬 규정에 따라 차이가 있을 수 있다. 

◇무엇을 커버하나

평균적인 홈인스펙션은 집의 스트럭처, 파운데이션, 지붕, 가전제품, 에어컨*히팅 시스템, 배관, 전기시설 등에 문제가 없는지 점검하는 절차이다. 대부분의 경우 인스펙션을 하는데 걸리는 시간은 2~4시간이다.  비용은 집 크기, 로케이션, 지어진 연도 등에 따라 다르지만 대체로 200~700달러 정도 든다. 

부동산 전문가들은 라이선스를 소지한 프로페셔널 인스펙터가 인스펙션을 진행하는 동안 집에 있으라고 조언한다. 바이어가 인스텍터에게 다양한 질문을 할 수 있는 좋은 기회이다. 

인스펙션이 끝나면 인스펙터는 집의 컨디션에 대한 전문가로서의 의견을 담은 리포트를 작성한다. 결함이 발견됐을 경우 얼마나 상태가 심각한지, 집 내부 또는 외부에 세이프티 관련 문제는 없는지, 어떤 부분을 수리하는게 좋고, 어떤 부분을 업그레이드하는게 좋은지 바이어에게 알려준다.

◇인스펙션이 끝난 후 무엇을 해야 하나

바이어, 셀러 모두 홈인스펙션 리포트를 받으면 여러가지 옵션 중 하나를 행사할 수 있다. 

큰 결함이 발견되지 않으면 바이어 입장에선 가장 이상적인 시나리오라고 할 수 있다.  그렇다고 너무 마음을 놓으면 안 된다. 큰 문제가 없는 것이 바이어에게 마음의 평화를 주기는 하지만 경우에 따라서는 홈워런티를 구입하는 것이 장기적으로 집을 보호하는데 도움이 될 것이다.

당장 해결할 수 있는 결함이 발견됐을 경우 일단 셀러에게 자비를 들여 문제를 해결해줄 의향이 있는지 의사를 타진해본다. 직접 고쳐주기 싫다고 하면 리스팅가격을 낮춰줄수 있는지 물어본다. 클로징을 할 때 일정액의 캐시 크레딧을 달라고 요청하는 것 중 옵션중 하나이다.

모든 매매계약이 클로징으로 연결되지는 않는다. 만약 큰 결함이 발견됐을 경우 대부분 바이어는 홈인스펙션 컨틴전시를 활용해 매매계약을 캔슬한다. 파운데이션이나 지붕 등에 결함이 있는 경우가 여기에 해당된다. 

◇어떤 경우에 포함시키지 않는게 좋을까

홈인스펙션 컨틴전시를 매매계약서에 넣을지 말지는 바이어의 자유이다. 중요한 것은 로컬 주택시장 상황을 잘 고려해서 결정을 내리는 것이다. 전략적으로 홈인스펙션 컨틴전시를 포기해야 원하는 집을 손에 넣는데 도움이 되기 때문이다. 

많은 바이어가 똑같은 집을 구입하기 원할 경우 컨틴전시가 있느냐 없느냐가 셀러의 선택에 영향을 끼친다. 대부분 셀러는 불확실성을 원하지 않기 때문이다. 여러 바이어 중 실제로 클로징까지 갈 가능성이 가장 높은 사람을 선호한다. 

셀러에게 유리한 마켓인데도 굳이 홈인스펙션 컨틴전시를 넣고 싶다면 셀러의 클로징비용 일부를 내주거나, 리스팅 가격보다 약간 높은 가격을 제시하는 등의 방법으로 홈오너의 마음을 잡는 전략을 구사하는 것을 고려한다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com