집이 차압될 위기에 처한 홈오너라면 다양한 옵션이 있다. 가장 먼저 모기지 서비싱 업체에 연락해 상의하는 것이 바람직하다. /AP

주택 차압 어떻게 예방할수 있을까

더 낮은 이자율로 재융자, '숏세일'도 옵션 중 하나

페이먼트 연체 기록 있으면 밀린 페이먼트 한 번에 납부

꿈에 그리던 내집을 어렵게 마련했는데 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트를 제때 내지 못하는 상황에 처할 경우 렌더에게 집을 차압당할 수 있다. 차압절차에 돌입하면 홈오너는 재정적, 정신적으로 큰 타격을 입을 수 있어 모든 방법을 동원해서 차압을 사전에 예방하는 것이 필요하다. 

최악의 상황인 주택차압을 어떻게 방지할 수 있는지 알아본다.

◇모기지 서비싱 업체에 연락하라

모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪는다면 가장 먼저 모기지 서비싱 업체에 연락해 도움을 요청해야 한다. 오리지널 렌더가 모기지 서비싱 업체가 될 수도 있고, 그렇지 않을 수도 있다. 모기징 서비싱 업체는 홈오너와 상의해서 어떤 옵션이 있는지 알려줄 것이다.

◇버짓 우선순위를 정하라

매달 얼마를 어디에 쓰고 있는지 생활예산을 다시 한번 꼼꼼히 점검한다. 케이블TV, 짐 멤버십, 외식비 등을 축소하거나 취소해 생활비를 줄일 수 있는지 생각해본다. 꼭 필요한 지출만 하는 지혜가 필요하다.

◇문제 발생 전에 재융자를 신청하라

지금 내고 있는 모기지 페이먼트가 부담이 된다면 더 낮은 이자율로 재융자(refinance)를 신청할 수 있는지 알아본다. 모기지 페이먼트를 한 번이라도 연체하기 전에 재융자 여부를 결정하는 것이 필요하다. 페이먼트를 연체할 경우 크레딧이 손상돼 재융자를 얻는데 차질이 생길 수 있기 때문이다. 렌더는 홈오너의 인컴, 크레딧 히스토리, 자산규모 등을 검토한 후 재융자를 해줄지 말지 결정할 것이다. 

◇페이먼트 연체 기록이 있으면 밀린 돈을 한꺼번에 내라

쉽지는 않지만 불가능한 일은 아니다. 예를 들면 갑작스런 실직으로 몇 달간 모기지 페이먼트를 못냈지만 높은 소득을 보장하는 직장을 잡은 경우 충분히 가능하다. 

◇집을 팔아서 모기지를 페이오프 하라

계속 집에 살기가 어렵다면 집을 팔아서 남은 모기지 밸런스를 페이오프하는 방법이 있다. 이 방법을 활용하면 크레딧이 악영향을 받지 않는다. 

◇숏세일(short sale)을 고려하라

렌더가 남은 모기지 밸런스보다 낮은 가격에 집을 판매하는 것을 허락하면 이를 ‘숏세일’이라고 부른다. 보통 홈오너가 모기지 페이먼트를 납부할 수 없는 상황에 처할 경우 숏세일을 많이 이용한다. 숏세일을 전문적으로 취급하는 로컬 부동산 에이전트의 도움을 받는 것이 좋다. 

◇파산 신청을 검토하라

차압이 임박했을 경우 파산(bankruptcy)를 통해 재정적 어려움을 타개할 수 있는 방법을 모색할 수 있다. 챕터7 파산은 가지고 있는 모든 부채를 청산할 수 있다. 챕터 11, 12, 13 파산은 부채 재조정을 의미한다. 본인에게 적합한 파산방식 선택해야 한다. 

◇전문가에게 도움을 요청하라

만약 모기지 서비싱 업체로부터 필요한 도움을 받을 수 없다면 부동산법 전문 변호사나 로컬 비영리단체, 연방주택*도시계획부(HUD)가 스폰서하는 카운슬라에게 연락을 취한다. HUD가 스폰서하는 카운슬러에게 도움을 청하려면 (800)569-4287로 연락하면 된다. 

◇차압절차는 얼마나 걸리나

렌더는 홈오너가 페이먼트를 최소 120일간 연체했을 경우 차압에 들어간다. 차압이 진행되는 기간은 각 주별로 다를 수 있다. 차압을 당하는 홈오너가 당하는 가장 큰 불이익은 집을 통째로 잃는 것이다. 또한 차압을 당하게 되면 최소 2~7년간 모기지론을 취득하기 어렵다. 크레딧 스코어도 100점 이상 하락할 수 있다. 

구성훈 기자 la@chosundaily.com