렉스 유 CBRE Korea 대표

2024년 4분기 사우스베이(South Bay) 산업용 부동산 시장은 공급 증가와 수요 둔화가 맞물리면서 조정 국면에 들어섰다. 

2023년까지 이어진 강력한 수요와 낮은 공실률 기조에서 벗어나, 2024년에는 가용률과 공실률이 상승하는 흐름을 보였다. 그러나 여전히 핵심 물류 거점으로서의 경쟁력은 유지되고 있으며, 투자 및 임대 활동도 꾸준히 진행되고 있다.

2024년 4분기 사우스베이 산업용 부동산 시장의 공실률은 4.9%로, 전 분기의 4.2% 대비 70 베이시스 포인트(bp) 증가했다. 또한, 전체 가용률은 7.6%로 3분기(6.5%) 대비 110bp 상승하며, 공간을 찾는 임차인들에게 더 많은 선택지를 제공하는 시장이 형성되고 있다. 

이러한 공실률 및 가용률 증가는 일부 대형 임차인의 이탈과 신규 공급 증가가 맞물린 결과로 분석된다.

공실률은 전 분기 대비 다소 증가했으며, 이는 신규 공급의 증가와 일부 대형 임차인의 이탈에 기인한 것으로 분석된다.  하지만 평균 임대료는 스퀘어피트(SF)당 월 $1.59 NNN에서 $1.61 NNN으로 1.26% 상승했다. 이러한 공실 증가에도 불구하고, 사우스베이 시장의 핵심 지역에서는 여전히 높은 임대 수요가 유지되고 있다. 특히, LA 항구 및 롱비치 항구와의 근접성이 강점으로 작용하면서 물류 및 유통업체들의 선호도가 높은 지역이다.

4분기 동안 Carson과 Long Beach에서 총 52만2912 SF의 신규 공급이 이루어졌으며, 이는 시장 내 새로운 경쟁 요소로 작용할 전망이다. 그러나 이 지역의 입지적 강점과 물류 수요를 고려할 때, 중장기적으로 안정적인 흡수율을 보일 가능성이 크다.

2024년 4분기 사우스베이의 총 활동량은 전 분기 대비 -6.3% 감소하여 2.5M SF를 기록했다. 이는 대형 임차인들이 시장 변동성을 고려하며 신중한 결정을 내리고 있기 때문으로 보인다. 그럼에도 불구하고, 일부 대규모 임대 계약이 체결되면서 시장의 활력을 유지하고 있다. 

대표적으로, Carson에서는 약 30만1808 SF 규모의 건물이 DCW에 임대되며 이번 분기 최대 임대거래로 기록되었다.

투자 시장에서는 Rexford Industrial이 Compton의 2501 Rosecrans Ave에 위치한 30만217 SF 규모의 건물을 JP Morgan & Chase Co.로부터 1억 3700만달러에 매입하는 대형 거래가 성사되었다. 이는 여전히 사우스베이 시장이 장기적으로 가치가 높은 투자처임을 보여주는 사례이다.

2024년 4분기 사우스베이 산업용 부동산 시장은 공급 증가와 임차 수요 둔화로 조정 국면을 맞이하고 있다. 그러나 항만 물류 및 전자상거래 중심의 수요가 여전히 탄탄하며, 임대료 상승세가 유지되고 있다는 점에서 장기적인 시장 안정화 가능성이 높다.

2025년에는 금리 정책과 글로벌 물류 흐름이 시장의 주요 변수가 될 것이며, 신규 공급된 공간들이 어떻게 흡수될지에 따라 시장 흐름이 결정될 것이다. 투자자와 임차인들은 보다 신중한 접근이 필요하며, 특히 주요 항만과 물류 중심지에 대한 관심을 지속적으로 유지하는 것이 중요해 보인다.

사우스베이 산업용 부동산 시장은 단기적인 조정을 거치면서도 장기적으로 성장 가능성을 유지하고 있다. 물류 및 유통 허브로서의 입지를 고려할 때, 향후에도 기업과 투자자들에게 전략적인 시장으로 남을 것으로 예상된다.

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