렉스 유 CBRE Korea 대표

2024년 4분기 오렌지카운티(OC) 산업용 부동산 시장은 공실률 증가와 임대료 상승이 공존하는 조정 국면을 나타냈다. 

공실률은 3.1%로 전 분기 대비 20bps(0.2%p) 상승했으며, 가용 면적 비율도 6.1%로 증가했다. 반면, 평균 NNN 임대료는 $1.68/스퀘어피트로 0.6% 상승하며 3분기 연속 하락세를 끊어냈다.

2024년 OC 산업시장은 비교적 작은 규모(1만~5만 스퀘어피트)의 임대 계약이 전체 거래의 84%를 차지하며 활발한 활동을 보였다. 반면, 10만 스퀘어피트 이상의 대형 임대계약은 단 4건에 불과해 대형 임차인의 계약 결정이 지연되는 추세가 지속됐다. 이는 높은 금리와 경제적 불확실성이 영향을 미친 것으로 분석된다.

이번 분기 공실률 증가는 오렌지카운티 북쪽과 서쪽 마켓에서 각각 3.4%의 공실률을 기록했으며, 가장 높은 공실률은 그레이터 에어포트 지역(GAA)에서 3.6%를 기록했다. 

반면, 오렌지카운티 남쪽 마켓은 1.0%의 낮은 공실률을 유지하며 비교적 안정적인 시장을 나타냈다. 특히 6700 Artesia Blvd(부에나파크)와 6550 Katella Ave(사이프러스)의 대형 공실(각 27만 5000 스퀘어피트, 27만3000 스퀘어피트)이 발생하면서 가용 면적이 증가한 점이 주요 원인으로 작용했다.

임대료는 이번 분기에 소폭 반등하며 $1.68/평방피트(NNN)로 상승했다. 

가장 높은 임대료는 공항 지역(Airport Area)에서 기록됐으며, 평균 $1.80/스퀘어피트로 나타났다. 이는 신규 클래스 A 물량이 추가되면서 평균 임대료가 상승한 것으로 분석된다. 반면, 노스 OC는 상대적으로 낮은 $1.61을 기록했다.

OC 산업시장은 총 190만 스퀘어피트의 신규개발이 진행되며 공급 측면에서도 활발한 움직임을 보였다. 특히, 헌팅턴비치의 Huntington Gateway 프로젝트(3개 건물, 총 31만 8000 스퀘어피트)와 어바인 스펙트럼의 Bake Freeway Business Park(36만 스퀘어피트)가 착공을 시작하며 지역 개발의 주요 흐름을 형성했다.

투자 시장에서는 경제적 불확실성에도 불구하고 일부 자본이 적극적으로 움직였다. 

이번 분기 주요 거래로는 Foothill Ranch에 위치한 Hampton Products의 30만 7000 스퀘어피트 임대 갱신이 포함됐다.

OC 산업시장은 대형 임대 계약 지연과 공실률 상승이 단기적으로 부담으로 작용하고 있지만, 신규 개발 프로젝트 증가, 임대료 안정화, 그리고 항만 물류회복(LA 항구 TEU 처리량 16% 증가) 등의 요소가 긍정적인 신호로 평가된다.

2025년에는 금리정책 변화와 경제 회복 여부에 따라 시장이 점진적으로 안정화될 것으로 전망되며, 가용 면적이 증가하는 가운데, 임차인의 ‘임대 조건 협상력’이 높아지는 시기가 될 가능성이 크다. 따라서 향후 몇 개월 동안 신규 임대 계약의 증가와 이에 따른 시장 회복 여부가 주목할 만한 포인트가 될 것이다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com