렉스 유 CBRE Korea 대표 

부동산 거래에서 중요한 역할을 하는 개념 중 하나가 바로 '부채 상환', 즉 Amortization이다. 

이는 상업용 부동산이나 주택에 관련된 부동산 거래에서 거의 모든 경우에 사용된다. 자기 자본이 아닌 융자(Leverage)를 통해 이루어지는 거래에서 Amortization의 개념은 중요한 요소로 작용한다.

Amortization은 정해진 기간 동안 정기적인 페이먼트를 통해 융자금액을 갚는 것을 의미한다. 

이는 대부분 매달 일정한 페이먼트를 지불하는 방식이며, 이 페이먼트에는 이자와 원금이 포함된다. 

고정 이자율인 경우 매달 지불하는 금액은 동일하지만 시간이 지남에 따라 이자에 대한 비율은 줄어들고 원금에 대한 상환 비율은 늘어난다. 

반면, 상업용 부동산의 경우 여러가지 이유로 변동 이자율을 선택하는 경우가 있는데 이럴 경우 계약서에 명시된 기준이 되는 금리의 변동에 따라 페이먼트가 달라질 수 있다. 대부분의 주택 모기지 융자는 부채상환 기간(Amortization)과 융자 기간이 일치하는 경우가 많다. 대부분의 모기지는 30년 혹은 15년 상환 모기지를 선택하는 경우가 대부분이다. 이를 완전 부채 상환 융자(Fully Amortized Mortgage) 라고 한다. 

상업용 부동산의 경우 부채 상환 기간과 융자 기간이 다른 경우도 많이 있다. 

상업용 융자의 경우 25년을 부채상환 기간으로 책정하는 경우가 많다. 하지만 융자 기간은 5년 혹은 7년으로 짧게 설정이 되는 경우가 많은데 이는 상업용 부동산의 특성상 투자기간이 길지 않다는 점과 마켓의 변동성이 주택 시장에 비해 더 크다는 점 등 여러가지 이유가 있다.  

이를 통해 25년의 부채 상환 기간을 바탕으로 융자금의 페이먼트를 설정해 차용인의 페이먼트 액수의 부담을 줄이는 동시에 대출기관은 융자 기간을 짦게 해서 금리 변동에 대한 리스크를 줄일 수 있다. 약속된 융자기간이 지나면 전체 융자 금액을 갚아야 하므로, 이 시점에서 재융자를 하거나 다른 융자 기관을 찾아야 한다.

위 내용을 바탕으로 이해하실 수 있도록 예를 들어보겠다. 

융자 금액은 동일하고, 융자 기간은 10년일 때, 부채 상환 기간이 10년인 경우와 20년인 경우를 비교 하면 부채 상환 기간이 10년인 경우 매달 페이먼트는 높지만, 전체 이자 비용은 적다. 반면 부채 상환 기간이 20년인 경우 매달 페이먼트는 낮지만, 전체 이자 비용은 많아진다.

상업용 부동산에서 많이 적용되는 부채 상환 기간과 융자 기간이 다른 융자를 풍선 융자 프로그램 (Balloon Payment Loan)이라고 부르는 경우도 있다.  

이는 약속된 융자기간이 다가왔을 때 매달 내던 페이먼트 대신 남아있는 모든 융자금액을 한번에 갚아야 하는데 이때 풍선처럼 페이먼트가 커진다는 것에서 유래된 용어이다.  예를 들어 부채 상환 기간이 25년이고 융자 기간이 7년인 경우 융자 만기 기간인 7년이 지나면 전체 융자 금액을 갚아야 하므로, 이 시점에서 재융자를 하거나 다른 융자 기관을 찾아야 한다.

부동산 거래에서 부채 상환(Amortization)은 중요한 개념이다. 

융자 기간과 부채 상환 기간의 차이를 이해하고, 이에 따른 재정 계획을 세우는 것이 중요하다. 

상업용 부동산과 주택 융자의 차이점을 이해하고, 자신의 상황에 맞는 융자 프로그램을 선택하는 것이 필요하다. 부채 상환 기간과 융자 기간을 잘 조절해 금융 계획을 세우는 것이 성공적인 부동산 투자의 핵심이다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com