렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

상업용 부동산 투자는 많은 사람들에게 매력적인 수익 창출 방법 중 하나이다. 

특히, 융자를 이용한 레버리지 전략은 투자자가 자본수익률(Return on Investment, ROI)을 극대화할 수 있는 강력한 도구로 자리잡고 있다. 이번 칼럼에서는 융자를 활용해 상업용 부동산 투자시 수익성을 어떻게 높일 수 있는지에 대해 알아본다.

레버리지란 소규모 자본을 사용해 큰 규모의 투자를 진행하는 전략이다. 

상업용 부동산에서 레버리지를 사용하면 투자자는 자신이 보유한 자본보다 많은 가치의 부동산에 투자할 수 있으며, 이를 통해 잠재적인 수익성을 크게 증가시킬 수 있다. 이렇게 융자를 통한 레버리지의 장점은 크게 3가지가 있다. 

첫째는 투자 규모의 확대이다. 융자를 이용하면 초기 자본이 적더라도 더 큰 규모의 부동산에 투자할 수 있어, 장기적으로 더 높은 수익을 창출할 수 있다. 

둘째는 이를 통한 수익률의 증가이다. 적절한 레버리지 사용은 투자자의 투자 자본 대비 수익률(ROI)을 상당히 증가시킬 수 있다. 이자율이 수익률보다 낮다면, 융자를 사용함으로써 실질적인 이익을 더 많이 얻을 수 있다. 

셋째는 세금 혜택의 기능이 있다. 융자 이자를 비용으로 인정받아 세금 혜택을 받을 수 있으며, 이는 투자자에게 추가적인 이익을 제공한다. 레버리지의 간단한 예시를 살펴보자. 

100만달러짜리 건물을 구입하다고 가정하고, 현금으로 구입할 때와 50%를 다운하고 구입할 때, 그리고 30%를 다운하고 구입했을 때를 비교해 보자. 

그 건물에서 나오는 순수 운영이익금(세금과 비용등을 제외한 후의 이익)이 연 10만달러라고 가정하자. 먼저 현금으로 구입했을 경우 100만달러의 자기자본을 투자하여 10만달러 이익을 통해 투자수익율은 10% 였다. 

두번째로 50%를 다운하고 건물을 구입하였을 경우 우리는 50만달러의 자기자본을 투자해 10만달러의 이익을 보았다. 이때 계산하기 편하게 이자율을 5%라고 가정하면, 융자 불입액수는 연 3만달러이다. 그러면 10만달러의 이익에서 융자 불입액인 3만달러를 제외한 7만달러가 순이익이 되고, 투자금액인 50만달러 대비 투자수익률은 14%가 된다. 

마지막으로 30%만 다운했을 경우 30만달러 자기자본으로 연 융자불입액은 약 4만6000달러를 10만달러에서 빼고 나면 연 순수익은 5만4000달러가 된다. 이는 자기자본 30만달러 대비 투자 이익율이 18%가 되는 것이다. 결론적으로는 같은 10만달러의 순이익을 가지고 있는 건물이지만 레버리지 활용으로 투자수익율 차이를 확인할 수 있다. 

반면 모든 투자와 마찬가지로 융자를 이용한 레버리지에도 위험이 따른다. 

시장 상황이 불리하게 변하거나 예상치 못한 비용이 발생할 경우 융자 이자의 부담이 클 수 있다. 대표적으로 2007년에 겪은 금융위기를 되돌아 볼 수 있다. 

부동산 가격의 계속되는 상승으로 매우 적은 다운페이먼트를 통한 높은 레버리지 부동산 투자가 이루어지다 부동산 가격의 하락으로 부동산의 가치가 융자금액보다 아래로 내려가는 상황이 발생하면서 부동산 자산을 포기하는 상황이 일어났다. 미국 경제는 금융위기를 겪으면서 더 철저한 융자 조건을 요구하게 되었다. 

투자자로써 우리는 다음과 같은 관리 전략이 필요하다. 

첫째, 일반적으로 장기적인 관점에서 접근해야 한다. 시장의 단기적 변동에 휘둘리지 않고, 장기적인 가치 증대에 초점을 맞춰야 한다. 

그리고 철저한 시장 분석을 통해 안정성과 잠재적 수익성을 평가해야 한다. 

둘째, 융자의 조건, 특히 이자율과 상환 조건을 정확히 이해하고, 이에 따른 장기적인 영향을 고려해야 한다. 그리고 너무 높은 레버리지는 위험을 증가시킬 수 있으므로, 투자자의 위험 감수 능력에 맞는 적절한 융자 비율을 선택하는 것이 중요하다. 

셋째, 다양한 시나리오를 생각해 보고 리스크 관리 계획을 세워 불확실성에 대비하는 것이 중요하다. 또한 융자 상환 및 운영 비용을 포함한 예상치 못한 지출에 대비해 충분한 유동성을 확보하는 것이 필요하다. 이는 재무적 충격을 최소화하고, 장기적으로 지속 가능한 투자를 유지하는 데 도움이 된다.

융자를 이용한 레버리지는 상업용 부동산 투자에서 강력한 도구가 될 수 있다. 올바르게 활용될 때, 레버리지는 투자 규모를 확대하고, 수익률을 증가시키며, 세금 혜택을 제공할 수 있다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com