렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

상업용 부동산 투자에서 '융자(leverage)'는 매우 중요한 개념이다. 

융자를 활용한 부동산 투자는 투자자에게 가지고 있는 자본금보다 더 큰 규모의 부동산에 접근할 수 있는 기회를 제공하며, 이는 동시에 더 큰 수익성과 위험성을 내포하고 있다. 융자의 두가지 형태인 'Positive Leverage'와 'Negative Leverage'에 대해 살펴보고, 융자 투자의 장단점에 대해 알아본다.

'Positive Leverage'는 융자를 통해 투자 했을 때 융자 없이 100% 자기자본 투자를 했을 때보다 더 높은 수익율을 얻을 수 있는 상황을 의미한다. 이는 융자 비용을 고려해도 투자로부터 얻는 수익이 충분히 커서 투자자의 초기 투자금(Equity)에 대한 수익율을 높일 수 있음을 나타낸다. 

반면 'Negative Leverage'는 융자를 통한 투자 수익율이 융자 없이 투자했을 때보다 낮아지는 상황을 말한다. 이 경우 이자율이 수익률보다 높거나, 융자를 하는데 들어가는 비용이 예상보다 많이 발생이 된 경우인데, 융자 비용이 투자 수익을 상쇄하여 투자자의 순 수익율을 감소시킨다.

융자의 가장 큰 장점과 단점은 융자 금액에 연결되어 있는데 이것은 수익률이 높아질수록 리스크도 함께 높아지는 것이다. 다시 설명하면 융자 금액이 커질수록 투자 대상에 대한 자기자본이 작고 레버리지가 높아져서 수익률이 올라가지만, 그만큼 위험성도 같이 높아진다. 

구체적으로 융자를 통한 부동산 투자의 장점에 대해 알아본다.  

첫째, 융자는 투자가가 가지고있는 초기투자금액(Equity)보다 더 높은 금액의 부동산 구입 기회를 제공 한다. 둘째, 융자를 이용하여 한정된 초기투자금액을 분산시켜 한개의 부동산이 아닌 여러개의 부동산 투자를 할 수 있는 기회를 제공한다.  분산 투자를 통해 리스크를 분산시킬 수 있고, 투자 수익을 극대화 할 수 있는 혜택이 있다.  

반면에 융자를 통해 투자를 했을 때는 어떠한 단점들이 존재하는지를 같이 알아보자. 

가장 큰 단점은 융자 금액이 많아지면 많아 질수록 그에 따른 재정적 위험성은 커진다. 또한 상업용 부동산에 대한 융자의 이자율은 많은 부분 변동 이자율이 적용되므로 이자율의 변동에 대한 위험 부담도 커질 수 있다. 

팬데믹 시기를 지나면서 0% 금리의 흐름이 깨지고, 기준금리가 급격히 상승하면서 이전에 변동금리의 위험을 못 느꼈던 많은 투자자들이 급격히 불어나는 페이먼트로 인해 당황하는 경우를 많이 봤다. 그리고 최근과 같이 이자율이 올라 갈수록 시장에서는 바이어들이 사라지기 때문에 융자의 금액 부담이 클수록 그에 따른 건물의 매매가 용이하지는 않다는 점이 있다. 

셀러와 바이어의 균형이 깨지고 바이어 중심의 마켓으로 시장이 변하면 자연적으로 건물의 가치는 하락할 수 있는 요인을 갖추게 된다. 또한 이자율 상승에 따른 월 페이먼트가 상승하기 때문에 그만큼 투자가로서 가질 수 있는 투자에 대한 현금 흐름이 줄어들게 된다. 

그렇듯이 투자 결정을 내리기 전에는 현재 시장 상황, 이자율의 변동성, 자신의 재정적 용량 및 위험 감수 능력을 신중히 평가해야 한다. Positive Leverage를 활용하여 수익성을 극대화하는 전략은 매력적일 수 있지만, Negative Leverage의 위험 또한 항상 고려해야 한다.

융자를 통한 부동산 투자시 철저한 시장 분석이 동반되어야 한다. 융자를 신청하면 행당 은행에서 담보가 되는 부동산에 대한 철저한 분석을 하게 된다. 이는 투자자에게 매우 중요하고 전문적인 정보를 은행에서 대신 준비해 주는 것으로 일부 투자자는 자기자본이 충분히 있는 경우에도 은행이 투자 부동산에 대해 바라보는 관점을 공유하기 위해 은행 융자를 일부러 얻는 경우도 있다. 

부동산 투자와 융자는 큰 기회를 제공하지만 그만큼 리스크도 수반한다. 

따라서 투자자는 융자의 이해와 적절한 리스크 관리를 통해 현명한 투자 결정을 내려야 한다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com