학생융자빚이 있어도 얼마든지 모기지를 취득할 수 있다. /AP

학생융자빚 있는 상태에서 모기지 얻으려면

다양한 모기지 상품 꼼꼼히 비교하고

크레딧카드 등 빚 페이다운 하는게 좋아

안정적인 직업을 가지고 있는데 학생융자빚 때문에 고생하는 미국인이 적지 않다. 그럼에도 불구하고 지금이 내집 마련에 나설 적기라고 판단하는 사람들도 있다. 학생융자빚이 있는 상태에서 모기지 융자를 취득할 수 있을까? 이런 상황에 처한 사람들에게 도움이 될 몇 가지 팁을 알아본다.

◇학생융자빚 있어도 모기지 가능

모기지는 어느 정도 빚이 있어도 신청 및 취득이 가능하다. 그렇지만 렌더가 신청자의 서류를 심사하는 과정에서 부채 규모를 꼼꼼히 체크한다. 렌더는 모기지를 승인해주기 전에 신청자의 수입이 월 페이먼트를 커버할 수 있을 정도로 충분한지 들여다본다. 

학생융자빚이 있을 경우 모기지와 학생융자빚 모두 감당할 수 있을지 판단한다. 여기서 중요한 것은 소득대비 부채비율(DTI) 이다. 월 페이먼트 총액을 그로스 수입으로 나누는 것이다.

모기지 페이먼트, 크레딧카드 페이먼트, 자동차 페이먼트, 학생융자 페이먼트 등이 부채로 간주된다. 

◇모기지 취득 방법은

많은 바이어들은 론을 오퍼하는 첫 렌더에게 마음이 갈 가능성이 높다. 모기지는 종류가 다양하기 때문에 바이어 입장에서는 철저한 비교쇼핑을 하는 것이 필요하다. 

가장 일반적인 컨벤셔널 모기지는 집값의 최소 3%, 최소 크레딧스코어 620점을 요구한다. 그러나 DTI가 50% 이상이면 컨벤셔널 론을 얻기가 어려울 수 있다.

연방주택국(FHA) 융자도 옵션 중 하나이다. FHA론은 주택가격의 3.5%를 다운하면 되고, DTI  57% 이하를 유지해야 한다.  재향군인이나 주방위군에 복무한 경력이 있는 경우 VA융자를 신청할 수 있다. VA론 중 일부는 DTI 60% 이상이면 가능하다.

만약 모기지를 신청할 계획인데 DTI가 너무 높으면 최대한 빨리 빚을 갚도록 한다. 소득을 끌어올리는 것도 DTI를 낮추는데 도움이 된다. 근무시간을 늘리거나 사이드잡을 뛰는 것을 고려해본다. 모기지 신청시 공동 대출자(co-borrower)를 확보하는 것도 방법이다. 이 경우 DTI가 본인보다 낮은 사람을 찾도록 한다. 

규모가 크고 가격이 비싼 집보다 스타터 홈(starter home)을 헌팅하는 것도 생각해본다. 스타터 홈은 상대적으로 작은 집을 말하며 가격이 저렴한게 특징이다. 

◇집을 사기 전에 학생융자 페이오프 하는게 좋은가

가장 먼저 DTI, 세이빙스 규모, 학생융자 페이먼트 플랜과 규모를 고려해야 한다. 일단 모든 월 페이먼트 액수를 더한다. 여기서 각 페이먼트의 ‘미니멈 페이먼트’ 규모를 확인한다. 

예를 들면 학생융자빚 총액이 2만달러에 월 미니멈 페이먼트가 100달러라면 100달러를 DTI 계산시 적용한다. 미니멈 페이먼트 총계를 낸 후 월 그로스 소득으로 나눈다. 

다음은 세이빙스 금액이다. DTI가 좋게 나왔는데 이머전시 펀드가 없다면 당장 주택구입을 보류하고 세이빙스를 늘린다. 집을 살 때 어느 정도 다운페이먼트가 필요하기 때문이다. 

이자율이 높은 학생융자빚이 있을 경우 장기적으로 빚을 청산하기 위한 비용이 더 많이 든다.

이 경우 매달 더 많은 페이먼트를 납부해서 빚을 줄이는 것이 바람직하다. 월 페이먼트는 적지만 이자를 커버하지 않을 경우 빚이 더 늘어나는 결과를 초래한다. 이 경우 매달 내는 페이먼트 금액을 늘린다. 만약 소득를 기반으로 하는 페이먼트 플랜에 가입한 경우 DTI에 어떤 영향을 끼치는데 렌더와 상의한다. 

빚이 '0' 여야 모기지를 얻을 수 있는 것은 아니다. 그러나 빚을 최대한 줄이고 재정상태를 안정적으로 만드는 것이 모기지를 얻을 수 있는 지름길이라는 것을 기억해야 한다.

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com