렉스 유 CBRE Korea Desk 대표 

부동산 투자자라면 매우 친숙한 투자 수익률 계산 방법은 가치대비 수익률 (CAP Rate) 이다. 

오늘은 CAP RATE 에 대해서 알아보고, 최근 남가주 지역 CAP Rate도 1% 정도 상승했는데 그 이유와 의미하는 것이 무엇인지에 대해 살펴본다. 

순운영수익(Net Operating Income*NOI) 과 기대 수익률 (CAP Rate)을 알고 있다면 우리는 투자대상 부동산의 가치를 책정할 수 있다.  Property Value = NOI / CAP Rate 으로 계산할 수 있다.  예를 들면 리테일 상가를 소유하고 있는데 연 순수익이 20만달러 이고, 마켓 CAP Rate 이 5.4% 라면, 그 리테일 상가의 가치는 370만달러이다. 

투자대상 부동산의 가치를 책정하는 요소는 NOI 와 CAP Rate이기 때문에 건물 수익의 변화가 없다는 가정에서 CAP Rate이 상승하거나 하락하게 되면 건물 가격은 하락하거나 상승하게 되는 결과를 가져오게 된다.  그러면 마켓에서 통용되는 CAP Rate은 어떻게 결정이 되고 어떠한 경우에 상승을 하거나 하락을 하게 되는 것일까? 

CAP Rate은 지역적 특성에 많이 영향을 받는다. 매물수의 확장 가능성이 한정이 된 지역, 그리고 이미 개발이 많이 이루어진 지역의 부동산 시장 CAP Rate은 다른 지역에 비해 상대적으로 낮다. CAP Rate은 투자를 했을때 매년 기대하는 순수익에 대한 수익률인데 투자목적 자체가 매년 현금 흐름보다는 희소성에 의한 가치상승에 더 큰 투자 목적이 있는 경우에는 CAP Rate이 낮을 수 있다. 

예를 들면 같은 스타벅스가 테넌트인 건물이여도 베버리힐스는 3% 미만의 CAP Rate 인 반면 팜데일은 6% 이상의 CAP Rate 인 경우가 있다. 이는 부동산 가치 책정에서 매년 발생되는 현금 흐름보다 토지의 가치의 차이에 더 영향을 받았기 때문이다.       

CAP Rate은 시중 금리와 대체 투자상품 수익률에 영향을 받는다. 부동산 투자도 투자자가 선택할 수 있는 여러 투자상품 중에 하나다. 다른 투자상품의 수익률이 올라간다면 부동산 투자에 대한 수익률도 상대적으로 함께 상승하지 못한다면 부동산 투자 상품이 판매가 되지 않을 것이다. 

예전에는 수익률이 4.5%여도 매매가 쉽게 되었던 지역의 부동산이 현재는 5.5%의 이자를 제공하는 은행상품과 비교해 더 매력적이지 못하다고 투자자의 판단이 이루어지면 매매가 성사되지 못한다. 단순히 수익률만으로 금융상품과 부동산을 비교할 수는 없지만, 이러한 환경은 부동산 CAP Rate에 영향을 주어 상승을 유도한다.   

또한 CAP Rate은 소비자 물가지수 (CPI)에 영향을 받는다. 모든 투자대상의 수익률 모델을 계산할 때는 실제적인 이율(Real Rate)을 계산한다. 이는 이유과 CPI와의 차이를 계산하는 것으로 현재 은행에서 5.5% 이자를 주는 상품에 가입을 했고, CPI가 3%라면 실제 이율은 2.5% (5.5% - 3%)로 계산을 할 수 있다.  

만약 CAP Rate이 3% 인데, CPI가 5%라면 실제 이유은 -2%로 부동산을 소유하고 있으면 매해 손해를 보는 것이 된다. 따라서 부동산 수익률 CAP Rate도 다른 금융상품과 마찬가지로 CPI 에 영향을 받을 수 밖에 없다. 

고금리의 현재 부동산 시장은 투자자들에게 매력적인 투자 환경이 아니지만, 현금 흐름의 문제가 발생되어 판매가 이루어지는 매물 중 가치 상승의 매력이 높은 매물들이 보이고, 불확실성으로 인한 의외의 기회들이 포착되고 있다. 

신중한 가치 평가와 시장 분석, 그리고 Cap Rate과 NOI의 변화를 주의 깊게 관찰하고, 시장의 이자율과 CPI 등의 경제지표를 고려하여 투자 결정을 내릴 수 있다면, 투자자는 부동산 시장의 변동성을 넘어서 안정적인 수익을 창출할 수 있는 전략을 수립할 수 있다. 

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com