[부동산 칼럼]캘리포니아 주정부 주택차압 절차


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[부동산 칼럼]캘리포니아 주정부 주택차압 절차

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이지락 샬롬센터 소장 

 

각 주마다 다른 주택 차압에 대한 법령이 다르지만 캘리포니아주는 Deed of Trust(신탁증서)가 이루어지기 위해서는 3명의 법적효력인(Person) 을 요구한다.  


첫 번째는 Trustor (융자 수혜자), Beneficiary (융자 제공자), 그리고 Trustee(제3자로서 주택차압의 권리를 갖는자)로 구성된다. 등기에는 ‘power of sale’이란 항목이 기재되어 있으면 Trustee는 주택차압할 수 있는 권리를 갖게된다. 


융자의 채무불이행(loan default)은 주택차압의 시초이며 융자제공자는 투자한 원금을 회수하기 위하여 주택차압을 시도하게 된다.   캘리포니아주의 주택차압의 모든 절차는 법원의 의결청구(Non -Judicial)없이 융자제공자의 의도에 따라 결정된다.  


즉, 모기지가 연체된 날짜로부터 아무런 조치를 취하지 않으면 평균 7개월 정도면 차압이 된다는것이다. 따라서 은행하고 연락해서 도움을 요청하는 것은 매우 중요하다.


Non-judicial (비 사법처리)인 경우에 주택소유자는 몇 가지 알아야 할 사항이 있다.  

바로, 사법처리(Judicial)의 경우보다 비 사법처리는 법원의 심사과정이나 명령이 없이 주택차압 기간이 짧다는 것이다. 


캘리포니아주의 경우 주택차압은 채무불이행 통보(Notice of default) 를 받고 난후부터 바로 시작이 된다.  이 통보는 카운티 사무실에 기록되므로  융자제공자의 수납 권리를 이행할 수 있게 한다.

채무불이행 통보는 채무불이행시 곧바로  4주에서 12주사이에 이루어진다. 


대체로 차압 통지를 받으면 심리적으로 차압에 대한 불안 감으로 많은 고통에 시달리게 된다.  중요한 것은 아마추어로부터의 도움이 아닌 HUD 승인 전문 상담가를 통해 도움을 받을 필요가 있다는 점이다.  주택차압 상담가는 차압을 예방하기 위한 전문적인 조언과 함께 다양한 리소스를 통해 차압을 막기위한 옵션을 가지고 도움을 제공하고 있다.


차압의 타임라인과 절차를 몰라서 페이먼트를 못하면 바로 집에서 쫒겨나는 줄 알고 불안에 떨다가 집을 비워두고 나가서 거주하는 홈 오너들도 종종 보게 된다. 


지금 가주 정부에서는 모기지가 연체된 홈오너들에게 8만달러까지 도와 주는 프로그램이 올 여름이면 기금이 소진될 시점에 도달하고 있는데 모기지 페이먼트가 연체된 홈오너들은 서둘러 도움을 요청할 필요가 있겠고, 모든 사람들이 똑 같은 재정 상황으로 도움을 받을수있는 것이 아니라면 차압 예방 상담원들은 은행과 협상을 통해 개인에 맞는 옵션을 통해 집을 유지할 수 있도록 도움을 제공하고 있다. 


따라서 주택소유자들은 자신에게 닥칠 재정 상황을 미리 짐작하고 각자 상황에 맞는 도움을 받기위해 협조기관에 연락하는 것이 중요하다.

 

문의 (213)380-3700


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