많은 홈오너들은 HELOC를 활용해 남은 모기지 밸런스를 페이오프 하는 것을 고려한다. /AP

HELOC로 모기지 밸런스 청산하기

변동이자율 적용, 융통성 제공이 큰 장점

오리지널 론 거의 다 갚았으면 포기 바람직

대부분 홈오너들은 적잖은 홈에퀴티를 보유하고 있다. 부동산 데이터 분석업체  ICE 모기지 테크놀러지에 따르면 올 1분기 현재 모기지를 보유한 홈오너 일인당 평균 29만9000달러의 에퀴티를 보유한 것으로 조사됐다. 이 때문에 두둑한 에퀴티를 바탕으로 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC)를 얻어 모기지 밸런스를 모두 갚는(payoff) 것을 고려중인 홈오너가 적지 않다.  

◇좋은 아이디어인가

보통 렌더들은 주택소유주가 보유한 홈에퀴티의 최대 80%까지 HELOC로 대출해준다.

홈오너 개인의 재정상황에 따라 이 정도 수준의 HELOC로 남은 모기지 밸런스를 모두 갚는게 어려울 수도 있다. HELOC는 사용한 만큼 갚아야 한다. 크레딧카드와 같은 개념으로 이해하면 된다. 

일반적으로 상환기간은 20년이다. 현재 보유한 모기지 밸런스가 얼마 남지 않았다면 HELOC를 꺼내쓰는 것이 득보다는 실이 많을 수 있어 신중하게 판단해야 한다. 

비싼 이자율도 걸림돌로 작용할 수 있다. 현재 HELOC 연이자율은 9% 수준으로 변동금리가 적용된다. 30년 고정 모기지금리는 이보다 낮은 7% 정도이다. 2022년 이후 HELOC 금리는 오름세를 보이고 있다. 

◇어떻게 이용하나

HELOC를 얻어 모기지를 페이오프 하려고 결심했다면 가장 중요한 것은 이자율이다. 어느 정도 수준의 이자율을 받을 수 있는지 다양한 렌더를 통해 쇼핑을 해야 한다. 좋은 이자율을 제공하는 상품을 찾았을 경우 즉시 신청서를 제출한다. 일반적으로 15~20%의 에퀴티를 보유하고 있어야 한다. 크레딧스코어도 650이상은 돼야 한다. 또한 소득대비 부채비율(DTI)이 43% 이하여야 한다.

신청을 접수한 후 돈을 사용하기까지 보통 2~6주가 소요된다. 라인오브 크레딧 액세스가 되면 상황에 따라 원하는 만큼 모기지 밸런스를 갚으면 된다.

◇언제 HELOC를 사용하면 좋은가

가장 중요한 두 가지를 염두에 둬야 한다. 집에 쌓인 에퀴티 규모와 남아있는 모기지 밸런스 금액이다. 집을 산지 오래 되었고, 매달 차질없이 모기지 페이먼트를 납부해 왔다면 상대적으로 에퀴티 규모가 클 것이다. 

이상적인 시나리오는 현재 보유한 모기지 금리보다 낮은 이자율을 적용해주는 HELOC를 얻는 것이다. 전문가들은 여기에 해당되지 않으면 아예 HELOC로 모기지 밸런스를 페이오프 하는 것을 고려하지 말라고 조언한다. HELOC는 변동금리가 적용되기 때문에 기존 모기지 금리보다 훨씬 낮은 이자율 취득을 목표로 삼아야 한다.

◇HELOC가 도움이 되지 않는 상황

일단 이자율이 기존 모기지금리보다 높으면 HELOC 옵션이 도움이 되지 않는다. 또한 HELOC를 모기지 밸런스를 갚는데 사용할 경우 세금보고시 이자에 대한 세금공제를 신청하지 못할 수도 있다. 또한 모기지 밸런스가 조금만 남아있고, 앞으로 내는 페이먼트의 대부분이 원금을 까는데 사용된다면 굳이 HELOC  옵션을 택할 이유가 없다. 

◇장단점은

HELOC의 가장 큰 장점 중 하나는 ‘융통성(flexibility)’ 이라고 할 수 있다. HELOC 전액을 같은 용도로 사용해야 할 의무는 없다. 예를 들면 일부는 모기지 밸런스를 갚는데 사용하고, 나머지는 자동차를 구입하거나, 자녀 학자금 비용을 해결하거나, 홈리노베이션을 위해 쓸 수 있는 것이다. 

HELOC 클로징 비용은 보통 전체금액의 2~5% 수준인데 일부 렌더는 클로징 비용을 면제해 주기도 한다.

HELOC는 변동 이자율이 적용된다. 마켓 상황에 따라 오를 수도, 내릴 수도 있다. 이자율의 경우 예측이 불가능하다. 

한 종류의 빚(모기지)을 다른 종류의 빚(HELOC)로 대체하는 것도 홈오너 입장에 볼 때 꺼림칙하다. 많은 HELOC는 연 수수료를 부과하며 상환 스케줄을 어기고 빨리 갚을 경우 페널티가 부과될 수 있다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com