올해 주택가격이 어떻게 될지 많은 사람들이 궁금해한다. 패니매는 전국 중간 주택가격이 0.7% 하락할 것으로 내다봤다. /AP

2024년 주택가격 어떻게 움직일까

대부분 전문가들 "올해 큰폭의 등락은 없다" 전망

지금은 셀러 마켓, 모기지금리 내리면서 균형 찾을 것

미국 내 주택가격은 여전히 고공행진 중이다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 2023년 7월 현재 중간 주택가격은 40만6700달러로 역사상 두 번째로 높은 수준이다. 그렇다고 주택가격이 매년 계속 상승할 것이라는 보장은 없다. 앞으로 주택가격이 어떻게 될지 진단해본다.

◇집값, 어떤 방향으로 움직일까

국책 모기지기관 패니매(Fannie Mae)는 부족한 매물에도 불구하고2024년 한해동안 미국 내 주택가격이0.7% 하락할 것으로 예상했다. 경제성장이 둔화하고, 신규주택 건설이 증가하고, 집값이 여전히 비싸다는 것이 이유다.

그 어떤 전문가도 주택가격이 오를지, 내릴지 정확하게 예측할 수는 없다. 대부분 전문가들은 올해 집값이 소폭 오르거나, 지난해 말 수준에서 제자리걸음을 할 가능성이 높다고 말한다.

올해 집값이 급락하지는 않을 것이라는 게 전문가들의 공통된 견해이다. 대부분 홈오너들은 적잖은 홈에퀴티를 보유하고 있다. 홈에퀴티는 홈밸류에 직접적인 영향을 끼친다. 과거와 비교해 모기지 심사가 더 깐깐해졌다. 이 때문에 모기지 대출자들이 페이먼트를 제때 내지 못할 가능성은 크게 줄어든다. 

가주부동산중개인협회(CAR) 멜라니 바커 회장은 “올 한해동안 고정 모기지금리가 하락할 것으로 보여 주택시장 활성화에 기여할 것”이라며 “올해도 가주 주택가격은 상승할 것으로 보인다”고 말했다. CAR은 2024년 한해동안 가주 주택가격이 6.2% 상승할 것으로 전망했다.

◇현재 주택가격이 비싼 이유는

가장 중요한 이유는 수요를 따라가지 못하는 공급이다. NAR에 따르면 지난해 7월 현재 미국 내 하우징 인벤토리는 110만채에 불과했다. 이는 2022년 7월보다 13.6% 하락한 수치이다. 공급이 수요를 쫓아가지 못하면 자연스럽게 집값이 상승한다.

주택시장은 바이어 마켓 또는 셀러 마켓이다. 바이어가 유리하거나 셀러가 유리한 시장이라는 얘기다. 수요는 높은데 매물이 부족하면 셀러 마켓이라고 할 수 있다. 셀러 마켓에서는 집값이 상승한다. NAR는 최근들어 밀레니얼세대(1981~1996년생)가 주택시장에 대거 진입하고 있다고 밝혔다. NAR에 따르면 밀레니얼세대는 전체 바이어의 28%를 차지한다. 

◇주택가격 하락을 불러올 수도 있는 요소는

미국 주택시장에서 모기지금리는 절대적으로 중요하다. 모기지금리가 오르면 많은 바이어들이 시장진입을 미루고 관망세로 돌아선다. 높은 금리를 적용받고 집을 사면 매달 납부해야 하는 모기지 페이먼트가 오르기 때문이다. 중앙은행인 연방준비제도(연준)는 모기지금리 등락에 영향을 끼친다. 연준이 기준금리를 올리거나 내리면 모기지금리도 같은 방향으로 움직인다. 

수요보다 공급이 넘치면 주택가격이 자연스럽게 하락한다. 이 경우 셀러는 집값을 낮출 수밖에 없다. 경기침체가 올 경우에도 집값은 떨어진다. 

◇바이어는 어떻게 준비해야 하나

집값이 떨어지길 기다리는 잠재 바이어라면 지금 ‘준비조치’를 취해야 한다. 우선 은행 등 금융기관으로부터 모기지 사전승인(mortgage preapproval) 을 받는 것이 급선무이다. 모기지 사전승인을 동반하지 않는 오퍼는 셀러가 진지하게 받아들이지 않을 가능성이 높다. 

어느 정도 가격대의 집을 구입할 수 있을지 판단이 선다면 다음은 필요한 만큼 다운페이먼트를 모아야 한다. 가능하면 집값의 3~20%를 타겟으로 삼는게 바람직하다. 모기지에 따라 0다운도 가능하다. 

크레딧 스코어도 중요하다. 렌더는 융자 심사과정에서 신청자의 크레딧 스코어를 확인한다. 크레딧이 좋을수록 낮은 이자율을 적용받는다. 보유한 카드빚을 최대한 빨리 갚고, 각종 페이먼트를 매달 제때 납부한다. 한 주택시장 전문가는 “마켓 타이밍에 지나치게 의존하는 것은 현명하지 않다”며 “가장 집을 사기 좋은 때는 본인이 준비가 되었을 때”라고 강조했다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com