[뉴스타부동산 칼럼]에스크로 진행 절차 (1)


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[뉴스타부동산 칼럼]에스크로 진행 절차 (1)

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변무성 뉴스타부동산 랜초쿠카몽가 명예부사장 



어린 시절 할아버지는 아침에 일어나시면 항상 의관을 바르게 갖추시고 지내시던 기억이 난다. 

손님이 오는 날이나 혼자 집에 머무르시는 날이나 외출 하실 때에도 항상 바르게 보기 좋게 의관을 갖추고 계시던 모습이 기억에 생생하다. 바른 자세에서 바른 생각이 나오고 모든 일을 바르게 처리하고 바르게 살 수 있다고 말씀하시곤 했다.

부동산이나 비즈니스 매매 시에도 바른 생각과 바른 방법으로 정확한 양도가 이루어지도록 매매 양도에 에스크로 과정이 있는 것인데 에스크로 진행 절차를 알아보도록 하자.


◇에스크로 계좌 개설

바이어와 셀러가 오퍼에 상호 합의한 후 서명하고 초기 계약금을 구매 계약서에 명시된 에스크로 회사의 에스크로 계정에 예치하므로 에스크로가 개설되는 것이다.

에스크로는 중립적인 제 3자로서 바이어와 셀러의 매매 양도를 중간에서 공평하게 관리하게 된다. 일부 주는 변호사가 에스크로 회사를 대신해 이 절차를 진행하는 곳도 있다.


◇부동산 가치의 평가 – 부동산 감정

융자를 제공하는 은행이나 바이어는 부동산의 정확한 부동산 가치를 확인하기 위하여 부동산에 대한 평가를 하게 된다. 공인된 감정사가 그 부동산의 가치를 평가하여 감정가를 내게 되는데 감정가가 제시된 가격보다 낮으면 바이어가 차액을 현금으로 추가로 마련하거나 셀러가 감정된 금액으로 부동산의 가격을 낮추지 않으면 은행에서 융자를 제공하지 않으며 이러한 경우 구매 계약이 취소될 수 있다.


◇안전한 자금 조달

바이어는 오퍼를 쓸 때 미리 은행 융자에 대한 사전 승인을 받아야 한다. 융자 에이전트에게 부동산 주소를 제시하고 대출가능성 여부를 확인하고 대출 승인 금액, 이자율, 융자 비용 및 구매와 관련된 기타 비용을 설명하는 견적을 받는다. 이때 두세 곳의 견적을 비교하여 결정하는 것이 좋다.


◇셀러의무 - 부동산의 정보 상세서 제공 

이 단계에서 셀러 또는 셀러 대리인이 이미 알고 있는 부동산 자체에 대한 문제점이나 이웃에 관계되는 전반적인 내용을 상세하게 진술한 서면 통지를 주어야 한다. 예를 들어 차고가 도시 주택 코드를 위반하는 생활 공간으로 바뀌었다든가, 집에서 사람이 죽었다든가 이웃한 철길 및 도로의 교통 소음 등을 아는 대로 모두 제공해야 한다. 


◇보험 가입

부동산을 구입 할 때 여러 보험에 가입해야 하는데 주택 소유자 보험, 지진보험 및 부동산 소재 지역에서 요구되는 추가 보험(예: 홍수 보험) 등이 필요하다. 은행에서는 융자가 상환될 때까지 주택 소유자 보험이 필요하며 두 곳 이상 보험회사의 내용을 비교해 가입하는 지혜가 필요하다. 최근에는 보험사들이 화재 등 위험 요소가 많은 지역에 보험을 드는데 까다롭게 보험을 들어주지 않는 경우가 있으므로 주정부 펀드로 운영되는 보험에 가입해야 한다. 이때 더 많은 날짜가 소요되므로 미리 신청하는 것이 바람직하다.


◇부동산 자체에 필요한 검사

1. 건물 결함 검사

주택이나 건물을 구입할 때 건물의 결함 유무에 대하여 전문 검사관을 고용하여 검사를 시행하는 것이 좋다. 전문 검사관이 주택이나 상용건물에 위험하거나 결함이 있는지 알려주게 되며 이로 인해 바이어는 구입을 취소할 수 있다. 셀러에게 수리를 요구하거나 협상을 통해 가격을 낮추고 수리를 직접 처리할 수 있다. 이 때 계약시 ‘있는 그대로(As-Is)’ 합의했다면 이를 요구할 수 없다. 다만 건강을 해치거나 화재 위험 등의 상황에 해당하는 것은 셀러가 처리해줘야 한다.

2. 해충 검사

캘리포니아주의 주택 및 상용 건물이 대부분 목재 건물이어서 터마이트, 흰 개미, 목수개미 등과 바퀴벌레 등 각종 해충에 대한 검사를 시행하고 해충의 처리를 해줘야 한다. 

또한 환경 검사와 기타 검사에 대한 내용과 에스크로 진행 과정에 필요한 나머지 다섯 과정에 대해 다음 칼럼에서 계속 알아보겠다.


문의 (909)222-0066



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