집을 구입한 후 이런 저런 이유로 이사를 가야 할수도 있다. 자본소득세, 마켓상황 등을 꼼꼼히 따진 후 결정을 내려야 한다. /AP

구입한 집에서 얼마나 살아야 하나

실직, 가족수 증가, 이혼 등으로 이사 필요할 수도

집은 투자보다는 '보금자리', 팔기 전 총비용 따져야

오랫동안 별러온 드림홈을 큰 돈을 주고 구입했는데 어느 날 다른 집으로 이사를 가고 싶은 생각이 든다면? 적잖은 홈오너들이 이 같은 상황에 처해 고민에 고민을 거듭한다. 누구든지 집을 팔 때 이익을 남기고 싶어한다. 구입한 주택에서 얼마나 오래 산 뒤 집을 팔아야 괜찮은 이익을 챙길 수 있을까? 이 질문에 대한 답을 찾아본다.

◇집을 팔아야 하는 이유는

많은 홈오너들은 재정적인 이유 때문에 정을 붙이고 살던 집을 팔 수밖에 없는 상황에 처한다. 갑작스럽게 실직을 했거나, 인컴이 크게 줄거나, 배우자와 이혼하는 등 예상치 못한 일이 일어날 수 있기 때문이다. 

아이가 태어나거나, 멀리 떨어져 살던 부모를 모셔야 하는 상황이 발생해 더 넓은 공간이 필요해서 이사를 가야할 수도 있다. 반대로 자녀가 독립한 후 비용 절감을 위해 더 작은 집으로 옮겨야 할 수도 있다. 

집을 ‘투자’로 생각하기보다는 ‘보금자리’로 여기는 게 바람직하다고 전문가들은 강조한다. 하지만 강력한 셀러 마켓이 찾아오면 대부분 홈오너들은 큰 수익을 올리기 위해 집을 팔지 말지 고민하게 된다. 이런 기회가 자주 찾아오는 것이 아니기 때문이다. 집을 산 후 가격이 크게 올랐으면 더욱 그렇다.

◇판매하기 전 얼마나 오래 살아야 할까

정확히 몇 달 또는 몇 년을 살고 집을 파는게 좋은지에 대한 정답은 없다. 일반적으로 최대한 오래 거주한 후 매물로 내놓는게 홈옴너에게는 도움이 된다. 홈에퀴티는 집의 시장가치에서 남은 모기지 밸런스를 뺀 금액이다. 

만약 30만달러짜리 집을 살 때 20%(6만달러)를 다운페이 했다면 6만달러의 에퀴티를 곧바로 보유하게 된다. 이후 매달 모기지 페이먼트를 납부하면서 원금을 줄이면 홈에퀴티가 증가하는 효과를 누린다. 집에 오래 살면 살수록 홈에퀴티는 늘어난다. 

◇5년 룰(5 year rule)

부동산 업계에서는 집을 산 후 최소 5년을 거주하고 팔아야 손해를 보지 않는다는 ‘5년 룰’이 자주 회자된다. 전미부동산중개인협회(NAR)의 로렌스 윤 수석 경제분석가는 “대체로 5년 이상 거주한 뒤 판매하는 것이 좋다”며 “주택가격이 크게 상승했다면 3년도 나쁘지 않다”고 말했다. 

◇매물로 내놓기 전에 고려해야 할 사항은

매물로 내놓은 집을 팔아서 얻는 순수익(net proceeds)은 주택 구입가격과 다른 개념이다. 일단 집을 얼마나 구입했고, 남은 모기지 밸런스가 얼마인지 고려해야 한다. 

주택을 판매하는 과정에서 이런 저런 비용이 발생한다. 총 비용을 따져본 후 당장 집을 파는게 이득인지, 손해인지 생각해본다. 일반적으로 클로징비용은 구매가격에서 빠진다. 최종 판매가격, 집이 위치한 주, 로컬 재산세율, 부동산 전문 변호사비용 등 다양한 요소에 따라 클로징비용 규모가 정해진다. 에이전트 커미션은 보통 셀러가 부담하는데 판매가의 5~6% 수준이다. 예를 들면 집을 30만달러에 팔게 되면 5.5%는 1만6500달러이다.

◇자본소득세(capital gains tax) 도 고려해야

주거용 부동산도 과세대상 자산이다. 주식과 다를 바 없다. 그러나 국세청(IRS)은 부부공동으로 세금보고를 할 경우 25만달러 또는 50만달러까지 부동산 판매수익에 대해 자본소득세를 면제해준다. 단, 2년이상 해당 부동산을 소유해야 하고, 그 집이 주거주용이어야 한다.

이 때문에 집값이 크게 올랐다고 하더라도 세금을 피하려면 해당 주택에서 최소 2년은 살아야 한다는 얘기다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com