브라이언 이 아메리츠 파이낸셜 대표가 부동산 전문인들의 절세방안을 설명하고 있다. /구성훈 기자

남가주한인부동산협회 '2024 부동산 전망 세미나'

부동산 업계 종사자, 경제인사 등 30여명 참석

상업용 부동산은 LA보다는 인랜드 엠파이어 주목해야

30년 고정 모기지금리 6% 수준에서 등락, 바이어간 경쟁 치열

올해 남가주 부동산 시장이 어떻게 펼쳐질지 많은 한인들이 주목하고 있다. 이에 남가주한인부동산협회(회장 마크 홍·KREBASC)는 31일 LA한인타운 아로마센터 5층 더 원 뱅큇홀에서 한인 부동산 에이전트, 브로커, 경제계 인사, 일반인 등 30여명이 참석한 가운데 ‘2024 부동산 시장 전망 세미나’를 열고 부동산 시장 현황과 향후 전망을 짚어봤다. 이날 행사는 뱅크오브호프, PCB뱅크, US메트로뱅크 등이 후원했다. 세미나 주요내용을 정리한다.

◇LA 주택시장- 제이 장 레드포인트 리얼티 브로커·전 부동산협회 회장

올해 에이전트들은 고객들로부터 “부동산 시장 어떠냐”는 질문을 많이 받을 것이다. 시장은 그때 그때 다르다는 것을 염두에 둬야 한다. 

2023년 미드윌셔-한인타운에서 놀랍게도 단독주택은 42채만 판매됐다. 미드윌셔에서 32채, 한인타운에서 10채가 각각 팔렸다. 중간 판매가격은 미드윌셔의 경우 109만9000달러, 한인타운은 68만1000달러였다. 집이 매물로 나온 후 팔리는데 걸린 기간은 미드윌셔 평균 51일, 한인타운 87일로 바이어를 찾는데 적잖은 시간이 걸린 것으로 나타났다. 

콘도의 경우 미드윌셔-한인타운에서 총 91채가 판매됐다. 미드윌셔 81채, 한인타운 10채였다. 중간 판매가격은 미드윌셔 64만9900달러, 한인타운 68만1000달러로 조사됐다. 판매되기까지 걸린 기간은 미드윌셔 평균 50일, 한인타운 평균 87일이었다.

타운 인근 부촌인 행콕파크의 경우 지난해 144채의 단독주택이 팔렸다. 중간 판매가격은 222만8750달러였다. 집을 판매하는데 걸린 기간은 평균 37일로 비교적 짧았다. 행콕파크 콘도는 총 115채가 팔렸고, 중간 판매가격은 79만9900달러로 나타났다. 콘도가 팔리기까지 걸린 기간은 평균 44일이었다. 

다운타운/메트로폴리탄 지역에서 판매된 콘도는 총 320채로 집계됐다. 중간 판매가격은 다운타운 57만달러, 메트로 99만9000달러였다. 콘도가 팔리기까지 다운타운은 평균 71일, 메트로는 51일이 걸렸다. 

2023년 주택시장은 높은 수준의 30년 고정 모기지금리로 많은 바이어들이 주택구입을 포기하고 시장을 관망했다. 매물 및 주택공급도 매우 부족한 한해였다. 주택가격은 오름세가 둔화되면서 안정됐으며, 거래량은 크게 줄었다. 

2024년 한해동안 주택시장에 급격한 변화는 없을 것으로 보인다. 30년 고정 모기지금리는 올해 6% 수준에서 등락을 거듭할 전망이며 바이어들의 수요가 지난해보다 증가할 것으로 본다. 모기지 연체율은 하락이 예상되지만 주택가격의 계속되는 고공행진으로 자금이 넉넉하지 않은 사람들의 주택시장 진입이 쉽지 않을 전망이다. 

올해도 주택매물 수준은 여전히 낮을 것으로 보이지만 상황이 소폭 개선될 것 같다. 바이어 간 경쟁은 지난해보다는 치열해질 것으로 예상되며 주택가격은 소폭 상승할 것으로 생각한다. 평균 렌트비는 2500달러 수준이 될 것 같다.

◇부동산 전문인을 위한 젤세방안- 브라이언 이 아메리츠 파이낸셜 대표

돈을 버는 것도 중요하지만 은퇴플랜 마련에 신경쓰는 것도 중요하다.  

401(k), T-IRA, Roth IRA, SIMPLE-IRA, SEP-IRA 등 다양한 은퇴플랜이 있는데 이들 플랜에 가입하면 세금혜택을 볼 수 있다. 많은 개인이 가입하는T-IRA의 경우 50세 미만은 7000달러, 50세 이상은 8000달러까지 불입하고 해당 금액만큼 과세소득을 줄일 수 있다. 

SEP-IRA는 자영업자, 프리랜서, 또는 스몰 비즈니스 업주가 활용하는 은퇴플랜이다. 소득의 25% 이내에서 연 최대 6만6000달러까지 세금공제 혜택을 받을 수 있다. 고용주는 본인의 은퇴플랜에 불입하는 만큼 유자격 직원에게도 동일한 금액을 불입해줘야 한다. 

SIMPLE-IRA는 100명 이하 스몰 비즈니스에서 활용할 수 있는 은퇴플랜이다. 셋업을 하기 용이하고 유지비가 적게 든다. 고용주는 유자격 직원에게 연봉의 2%씩 불입해주거나 직원이 은퇴계좌에 저축하는 경우 3%까지 매칭해주면 된다. 직원에게 매칭해준 금액은 세금공제 혜택을 받는다. 

◇미국 경제 전망- 박경주 뱅크오브호프 모기지론 오피서

모기지금리가 하락하면 수요가 늘어나 주택가격은 오를 것이다.

많은 사람들이 ‘경기침체’ 이야기를 하는데 경기침체 보다는 ‘소프트랜딩’이 적절한 표현이다. 올해 대선이슈가 있지만 대선 이후가 더 중요하다. 2024년 주택가격은 천천히 상승할 것으로 예상된다. 

연방정부가 언제 기준금리를 인하할지 나 자신도 궁금하다. 연방준비제도(연준)는 앞으로 세 번 정도 금리를 내릴 것이라고 밝혔는데 제롬 파월 연준의장은 데이터를 바탕으로 결정을 내릴 것이라고 말했다. 연준이 정책적 실패를 피하기 위해 많은 고민을 할 것이다.

개인적으로는 올 여름께 금리인하를 단행할 것으로 생각한다. 지금 고용시장을 가장 눈여겨보고 있다. 매주 목요일 신규 실업수당 청구건수가 발표된다. 현재 전국 실업률은 3.7%이다. 실업률이 3%대면 완전고용 상태로 평가받는다. 하지만 실업률은 증가할 것으로 본다. 인플레이션은 잡혀가고 있다. 내년 하반기에 2% 물가상승률을 달성하지 않을까 싶다. 

렌트비는 다행히 하락하고 있다. GDP는 올해 1% 성장할 것으로 예상한다.

◇쇼핑센터*리테일 부동산- 마크 홍 코러스 부동산 대표*부동산협회 회장

지난해 LA카운티 쇼핑센터*리테일 부동산 시장은 ‘흐림’ 이었다. 부동산가격 상승률은 1% 미만이었고, 거래량도 크게 줄었다. 자본환원률(cap rate)은 5.3%였다. 자본환원률은 쉽게 말해 상업용 부동산에 투자했을 때 1년에 얼마나를 벌 수 있을지 수치로 표현한 것이다. 자본환원률은 낮을수록 좋다. 

2024년 고정 모기지금리가 하락하면서 주택시장은 활기를 되찾을 것으로 예상되지만 오피스 등 상업용 부동산은 공실률 증가 등 어려움이 지속될 것으로 전망한다. 샌버나디노*리버사이드 등 인랜드 엠파이어 지역의 상업용 부동산 시장이 성장할 것으로 본다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com