모기지 신청시 크레딧스코어의 중요성

주택구입을 위한 모기지를 신청할 때 크레딧스코어는 중요한 심사기준 중 하나이다. 렌더는 크레딧스코어를 바탕으로 모기지 신청자가 부채를 얼마나 효과적으로 관리하는지 판단한다. 집을 사기위해 필요한 크레딧스코어는 어떤 종류의 모기지를 신청하느냐에 따라 다르다. 일반적으로 크레딧스코어가 높을수록 더 낮은 이자율을 얻는데 도움이 된다.

◇렌더는 크레딧스코어를 어떻게 계산하나

홈바이어가 모기지를 신청하면 렌더는 에퀴팩스, 엑스페리안, 트랜스유니언 등 3개 크레딧 평가기관으로부터 신청자의 크레딧스코어를 뽑는다. 3개 점수를 바탕으로 중간치(median score)를 계산해 모기지 심사에 반영한다. 

◇몇 점이 좋은 점수인가 

모기지가 필요한 바이너들은 너나 할 것 없이 최대한 낮은 이자율을 원한다. 주머니에서 나가는 돈을 절약하는 지름길이기 때문이다. 일반적으로 융자를 얻는데 필요한 크레딧스코어는 620점 이상이다. 하지만 일부 렌더는 점수가 500점 이상이면 론을 제공하기도 한다. 정확히 말하자면 필요한 크레딧점수는 모기지 종류에 따라 차이가 난다.

컨벤셔널 모기지는 최소 620점, 연방주택국(FHA) 론은 집값의 3.5%를 다운할 경우 최소 580점, 최소 10%를 다운할 경우 500~579점, VA론은 최소 대략 580점, USDA론은 대략 640점이 필요하다. 

◇집 사기 전에 크레딧스코어 올리는 방법

많은 홈바이어들은 최상급이 아닌 크레딧스코어 때문에 고민한다. 이 경우 가장 먼저 해야 할 일은 어떤 부채가 있는지 파악한 후 최대한 빨리 빚을 모두 갚는 것이다. 빚을 최대한 줄이면 렌더 입장에서 리스크가 적은 대출자라고 판단한다. 

매달 내야 하는 페이먼트를 제때 납부하는 것도 중요하다. 셀폰 빌, 유틸리티 빌, 자동차 론, 학자금 융자빚 등이 모두 포함된다. 가급적이면 크레딧카드를 추가로 신청하지 않는 게 바람직하다. 크레딧카드를 신청할 때마다 렌더는 ‘하드 인쿼리(hard inquiry)’를 실시하며 이로 인해 크레딧점수가 소폭 하락한다.

◇홈바이어가 추가로 고려해야 할 사항

크레딧스코어는 렌더가 심사하는 것 중 하나에 불과하다. 

소득대비 부채비율(DTI) 은 매달 들어오는 소득 중 부채를 갚는데 쓰는 비율을 말한다. 가능하면 DTI를 50%미만으로 유지하는 것이 좋다. 구입가 대비 융자비율(LTV)은 모기지 융자금에서 주택구입 가격을 나눈 수치이다. 예를 들면 15만달러짜리 집을 사기위해 3만달러를 다운하고 12만달러의 융자를 받았다면 LTV는 80%가 된다. 다달이 모기지 페이먼트를 내면 LTV가 낮아진다. 가능하면 LTV는 80% 미만이 좋다.

렌더는 안정적인 소득과 고용상태를 원한다. 대부분 렌더는 인컴 증명서류와 고용기록을 요구한다. 고용주로부터 발급받는 W-2, 임금명세서, 은행 스테이트먼트 등을 잘 보관하도록 한다. 

구성훈 기자