렉스 유 CBRE LA오피스 이사 

바이어가 오퍼를 셀러 측에 제출을 한 후 바이어 쪽에서 할 수 있는 것은 기다리는

것 외에는 별다른 방법은 없으며, 셀러의 에이전트와 통화를 하면서 그 진행 상황을 살펴볼

수 밖에 없다. 

셀러는 오퍼를 단 기간에 많이 받을 수도 있고 단지 한 두개의 오퍼만 받을 수도

있는데 오퍼 갯수와는 상관없이 셀러는 어떠한 오퍼를 선택할지를 고려해야 한다. 

이 과정에서 오퍼가 두 개 이상이고, 오퍼가격과 나머지 요구사항들이 비슷할 경우에는 

모든 오퍼를 대상으로 한꺼번에 카운터 오퍼를 내보낼 수가 있는데 이를 Multiple Counter-Offer 라고

부르고, 셀러가 받은 모든 오퍼들에 대해서 셀러가 원하는 가격과 조건들을 동일하게 내보내게

되는 것이다. 

이 경우 오퍼를 받은 바이어들은 에이전트와 상의를 하거나 자신이 고려를

해서 과연 셀러가 원하는 조건들과 가격 등을 맞추어 줄 것인지를 고려하게 된다. 만약에 건물이

좋은 위치에 있고 인컴도 좋고, 바이어가 구입하고 싶은 모든 여건들을 다 갖추었다면 대부분의

경우에는 셀러가 원하는 가격과 조건들을 맞춰주는 것이 그 건물을 구입할 수 있는 확률을 

높이는 것이다. 하지만 기억해야 할 점은 부동산 매매 과정에 있어서 모든 것은 협상이

가능하다는 것이다. 협상이 가능하다고 아무 주장이나 요구 사항들을 들이밀 수는 없고 항상

상대방이 동의를 해주어야만 협상은 이루어진다는 것을 명심해야 한다.

그렇지 않으면 셀러는 받은 오퍼 중에 가장 마음에 드는 오퍼를 선택하게 되는 것이다. 지난 번에

언급했다시피 액수가 크다는 이유만으로 오퍼를 수락하지 말고 바이어에 대한 모든 조건들을 살펴보고

결정하는 것이 좋다. 

셀러가 바이어 중 한명의 오퍼를 수락하면 그 상황을 조건부 수락

(Under Contract)이 됐다고 표현하고, 그 후에는 바로 에스크로가 오픈이 되는 경우도 있지만

대부분은 거쳐야 할 과정들이 많다. 

에스크로가 오픈되기 전까지 에스크로 기간동안 바이어와

셀러가 보호돼야 하는 조항 등과 부동산을 조사하는 범위와 기간 등을 더 세밀하게 협의한 후

에스크로가 오픈된다. 이 기간동안 건물 내부를 확인해 보지 못했다면 내부를 볼 수있는

기회가 생기기도 하고, 어떤 경우는 에스크로가 오픈된 이후 건물 내부를 확인하는 경우도

있다.

에스크로가 오픈되면 바이어는 크게 4가지 실사 작업을 하게 된다. 

첫 번째는 건물의 물리적인 결함이 있는지 여부 (Physical Inspection)를 확인하는 것이다. 

두 번째는 토지가 오염돼 있는지 여부(Environmental Inspection)를 확인하는 것이다. 토지 오염이 의심될 경우는 추가적인 조사가 필요한데 이 경우 샘플을 채취해 실험실에서 성분 분석을 통해 오염 여부를

확인하게 된다. 토지가 오염되어 있을 경우 은행에서는 대출을 해주지 않는다. 

세 번째는 내가 적당한 가격에 건물을 구매하고 있는지 감정가격(Appraisal Report)을 확인한다. 

네 번째는 해당 건물이 시의 코드에 맞게 지어졌고 운영되고 있는지 등 법적으로 문제가 없는지를

확인한다. 경우에 따라서는 건물이 아주 새 건물이고 바이어가 그 건물에 대해서 잘 알고 있을

경우에는 이런 조건들을 생략하는 경우도 있지만 종종 발생하는 상황은 아니다. 

이런 조건들을 통해 셀러도 나중에 바이어가 건물을 구입한 후 문제를 제기할 확률을 줄이는 방법이기도

하다. 이런 과정들을 통해 셀러와 바이어는 건물의 매매 절차가 끝나는 과정으로 한 걸음

다가가는 것이다. 

문의 (213) 613-3137, lex.yoo@cbre.com