섹션8 주거용 건물의 랜드로드가 되면 안정적인 렌털 인컴이 보장된다. /AP

섹션8 랜드로드가 되는 방법과 장단점은

저소득층 테넌트에 저렴한 렌트비로 양질의 하우징 제공

거주하는 카운티 중간소득 50% 이하여야 입주자격 부여

많은 한인들은 저소득층 주민들의 렌트비를 보조해주는 ‘섹션8(Section8)’  하우징 프로그램에 관심이 많다. 섹션8 랜드로드들은 해당 테넌트들로부터 저렴한 렌트비를 받는 대신 정부로부터 기금지원을 받는다. 섹션8 랜드로드가 되는 방법과 의미를 짚어본다.

◇섹션8 이란

섹션8은 저소득층, 쟁이인, 시니어들이 저렴한 렌트비를 내고 양질의 주거지에서 살 수 있도록 지원하는 연방정부 프로그램이다. 지난 2022년 한해동안 400만명이 넘는 미국인들이 섹션8 바우처(voucher)를 통해 렌트비를 보조받았다. 

◇섹션8 테넌트는 누구인가

섹션8 테넌트가 되려면 자격요건을 충족시켜야 하고, 필요한 승인절차를 거쳐야 한다. 하우징 관련 로컬 정부기관이 누가 자격이 되는지 결정하지만 누구를 테넌트로 받아들일지는 랜드로드가 결정한다. 

섹션8 자격을 얻는데 가장 중요한 것은 소득(income)이다. 

소득이 아주 낮아야 섹션8 자격을 얻을 수 있다. 보통 거주하는 카운티 중간소득의 50% 이하를 벌어야 하며, 인컴이 중간소득의 30% 이하면 입주 가능성이 더 높다. 로컬정부는 섹션8바우처의 75%를 중간소득의 30% 이하를 버는 신청자들에게 배정해야 한다.

소득 외에 가족수, 신청자의 나이, 장애여부, 체류신분 등도 고려한다. 섹션8은 신청자가 많기 때문에 신청자가 자격을 갖추었다고 판단되면 일단 대기자명단(waitlist)에 이름을 올리게 된다. 기다리는 기간은 사람마다 다르지만 최소 5년 이상 기다려야하는 경우가 많다. 일반적으로 섹션8 바우처는 렌트비와 유틸리티비의70%를 커버하며 테넌트는 월 수입의 30%를 부담하면 된다. 

◇섹션8 렌트는 어떻게 주나

섹션8바우처를 소지한 사람이 일단 해당 주거용 건물을 찾아야 한다. 

이후 랜드로드에게 바우처를 제시한 후 납부해야 할 렌트비를 정한다. 랜드로드는 임차승인신청서(tenancy approval form)을 작성해야 하는데 이 양식에는 렌트를 줄 유닛에 대한 구체적인 정보가 담긴다. 섹션8 자격은 정부가 심사하지만 랜드로드가 실시하는 테넌트 스크리닝 절차는 일반 테넌트와 똑같다고 보면 된다. 로컬 정부기관은 렌트비를 승인해야 하며 이후 테넌트와 랜드로드가 리스계약서에 서명해야 한다.

◇섹션8 랜드로드의 장단점은

어떤 결정을 내리든 장단점이 따라온다. 섹션8 랜드로드도 마찬가지다. 리스크도 있고, 혜택도 있다. 많은 섹션8랜드로드들은 렌트수입이 보장되며 로컬 정부기관에1년에 한번씩 렌트비 인상을 요청할 수 있다. 섹션8은 수요가 높기 때문에 건물내 빈 유닛이 나올 가능성이 거의 없다. 또한 일반 아파트보다 테넌트의 거주기간이 더 긴 것이 특징이다. 

섹션8을 관장하는 정부기관을 상대해야 하는 것이 부담으로 다가올 수 있다. 이를 위해 엑스트라 커뮤니케이션을 해야 하며, 추가 서류작업이 필요할 수도 있다. 첫 렌트비는 테넌트가 입주한 후 받게 된다. 로컬 정부기관이 1년에 한번씩 프로퍼티 인스펙션을 실시하기 때문에 철저한 준비를 해야 한다. 만약 인스펙션을 통과하지 못하면 비용을 들여 필요한 부분을 수리해야 하며, 규정을 따르지 않을 경우 정부로부터 받는 렌트비 보조를 상실할 수도 있다.

◇재정상태 등 점검한 후 결정해야

부동산 투자자가 랜드로드가 되는 것은 적잖은 책임감이 따른다. 섹션8하우징에 투자하기로 결정할 경우 신경써야 할 일이 더 늘어난다. 해당 주거용 건물의 로케이션과 본인의 재정상태, 어떤 테넌트를 받아들일지에 대해서도 생각해야 한다. 

섹션8 랜드로드가 되기 위해서는 로컬 정부기관과 충분히 상의해서 랜드로드의 역할과 테넌트를 확보하기 위해 해야 할 일이 무엇인지 이해하는 것이 필요하다. 섹션 8은 저소득층에게 큰 도움을 주는 프로그램이다. 랜드로드가 되길 원하는 투자자가 고려할만한 가치가 있다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com