모기지 '디폴트'란 무엇인가

일부 홈오너들은 이런 저런 이유로 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪는다. 페이먼트를 늦게 내거나, 몇 달치를 아예 안내면 ‘디폴트(default·채무 불이행)’로 간주돼 큰 불이익을 당할 수도 있다. 모기지 디폴트에 대해 알아본다.

◇어떤 일이 벌어지나

보통 디폴트는 홈오너가 모기지 페이먼트를 제때 납부하지 않을 때 발생한다. 또한 주택보험료나 재산세를 내지 않아도 디폴트가 된다. 만약 홈오너가 페이먼트를 30일 이상 연체할 경우 렌더는 남은 밸런스를 페이하라고 요구할 수 있다. 홈오너가 렌더의 요구사항을 묵살할 경우 렌더는 차압(foreclosure) 절차를 밟게 된다. 하지만 연방법에 따라 렌더는 120일을 기다렸다 차압절차를 시작해야 한다. 

◇디폴트를 피하려면

단 한번이라도 모기지 페이먼트 납부에 어려움을 겪는다면 가정경제를 전체적으로 점검하는 것이 필요하다. 소득을 늘리든지, 부채를 줄이든지, 불필요한 지출을 없애든지, 어떤 방식으로든 대책을 세워야 한다. 디폴트가 발생할 것으로 예상되면 진지하게 재융자(refinance)를 고려해본다. 일단 디폴트가 일어나면 재융자를 받기가 어렵다. 따라서 디폴트 낌새가 보이면 빨리 행동으로 옮겨야 한다.

미리 렌더에게 연락해 담당자와 상의하는 것도 방법중 하나이다. 대부분 렌더들은 페이먼트 납부가 어려운 홈오너를 도와주려고 노력한다. 

◇디폴트 발생 후 대처법은

디폴트가 발생해도 집을 유지하는 방법이 있다. 

만약 홈오너가 밀린 페이먼트와 이자, 수수료 등을 한꺼번에 납부하면 론을 원위치로 회복시키는게 가능하다. 렌더와 상의해서 정확한 정보를 얻도록 한다. 페이먼트 유예(forbearance)도 옵션중 하나이다. 렌더가 이 옵션을 허락하면 홈오너는 일정기간 페이먼트를 내지 않거나 임시로 페이먼트 금액을 낮출 수 있다. 

융자 재조정(loan modification)을 통해 도움을 받을 수도 있다. 현재 보유한 이자율을 낮추거나, 상환기간을 늘려 페이먼트를 줄이거나, 깡통 모기지를 가지고 있는 경우 초과 원금에 대해서는 이자를 적용하지 않는 방법 등으로 융자 조건을 재조정할 수 있다. 

구성훈 기자