RTOH 계약을 통해 구입할 집을 일찌감치 확보하는 방법이 인기를 끌고 있다. /AP

'Rent-To-Own-Home'의 장단점 분석

렌트비 다소 비싸고 집값의 2~7% 해당하는 옵션 수수료 낼 수도

크레딧 스코어 높이고, 거주하고 싶은 동네 있으면 큰 도움

주택을 구입하는 것과 렌트를 사는 것은 각각 장단점이 있다. 다운페이먼트와 클로징 비용을 마련하지 못했을 경우 현실적으로 홈오너가 되기는 어렵다. 계속해서 렌트를 살면 에퀴티 빌딩은 꿈에서나 가능하다. 홈오너십과 렌트의 장점을 모두 갖춘 것이 바로 ‘먼저 렌트하고 나중에 소유하는 집(RTOH)’이다. RTOH는 누구에게 적합하고 이 방식을 택할 경우 장단점을 짚어본다.

◇Rent-To-Own Home(RTOH) 이란

쉽게 말해 일정기간 렌트해서 산 뒤 구입하는 주택을 뜻한다. RTOH 계약을 맺으면 마켓시세보다 조금 더 비싼 렌트비를 지불해야 한다. 리스가 끝난 후 해당 주택을 구입할 때 엑스트라로 지불한 렌트비는 다운페이먼트 자금으로 사용할 수 있다. 만약 집을 사지 않을 경우 이 돈을 잃어버리는 돈이다.

◇옵션 수수료(option fee)

RTOH 계약을 맺으면 옵션 수수료를 지불해야 할 수도 있다. 이 돈은 셀러에게 내는 것으로 환불이 불가능하다. 보통 집값의 2~7%에 해당된다. 이 수수료를 내면 리스가 끝난 후 집을 살 수 있는 권리를 확보하게 된다. 그런데 계약을 맺은 후 집을 사지 않으면 옵션 수수료를 돌려받지 못한다. 집을 살 때 옵션 수수료는 다운페이먼트 자금으로 쓸 수 있다.

◇장점

RTOH의 가장 큰 장점은 다운페이먼트를 모으면서 해당 주택에 거주할 수 있다는 것이다. 자동차처럼 집을 ‘테스트 드라이브’할 수 있다는 것도 장점 중 하나이다. 리스가 끝날 때 다른 집으로 이사를 가거나 집을 구입하는 옵션을 행사할 수 있다. 

◇단점

RTOH 계약을 한 후 해당 주택에서 거주하다 나중에 집을 안 사게 되면 엑스트라 렌트비와 옵션 수수료를 한꺼번에 날릴 수 있다는 게 단점이다. 또한 계약자가 집을 사기를 원하지만 모기지 융자를 받지 못할 경우 계약 자체가 무효화 될 수 있다. 

◇RTOH 계약의 종류

리스 옵션 계약(lease option agreement)은 사인할 때 홈오너에게 옵션 수수료를 지불하는 방식을 말한다. 집에 살면서 모은 렌트비는 집을 살 때 다운페이먼트로 사용할 수 있다. 또한 구입가는 감정을 통해 결정하는 게 일반적이며 옵션 수수료는 집값을 낮추는 역할을 한다.  리스 구매 계약(lease purchase agreement)은 리스 옵션 계액과 흡사하지만 리스가 끝날 때 계약자가 의무적으로 집을 사야 한다. 보통 계약서에 서명하기 전 구입가에 대해 합의한다. 이 경우 계약자는 집을 살 때 모기지 융자를 얼마나 받아야 하는지 일찌감치 파악할 수 있다. 

◇RTOH 구입 절차

가장 먼저 해야 할 일은 홈오너와 구입가에 대해 합의하는 것이다. 이후 계약서에 서명하고 옵션 수수료를 지불한다. 매달 렌트비를 내고 집에서 살고, 리스가 끝날 때쯤 모기지 융자를 신청하거나 다른 집으로 이사를 간다. 집을 사기로 결정했으면 이 때부터 정상적인 주택구매 절차를 하나씩 거쳐야 한다. 

◇어떤 상황에서 적합한가

만약 다운페이먼트 자금을 저축하고 크레딧점수를 개선하는데 어느 정도 시간이 필요하다고 판단되면 RTOH 계약이 좋은 옵션이 될 수 있다. 또한 살고 싶은 동네에 대한 아이디어가 확실하면 이 계약이 도움이 된다. 

◇포기해야 할 상황은

모기지 론을 받을 수 있다는 확신이 없거나 크레딧 점수를 개선하는데 관심이 없다면 RTOH는 현명한 옵션이 아니다. 또한 렌트비를 늦지않게 납부할 자신이 없고, 어느 동네서 살고 싶은지 모른다면 RTOH 계약은 생각하지 않는 게 바람직하다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com