주택 매매 과정에서 감정가가 리스팅가격보다 낮게 나오면 바이어는 매우 곤란한 상황에 처하게 된다. /AP 

감정가 낮게 나올 경우 바이어의 대응법

렌더, 감정가 기준으로 모기지 론 금액 책정

바이어·셀러 모두에게 악재, 재감정 요청 바람직

꿈에 그리던 드림홈을 찾은 후 자신있게 셀러에게 오퍼를 제출했다. 그런데 뜻하지 않게 감정가격이 오퍼가격보다 낮게 나와 어정쩡한 상황이 됐다. 이 경우 주택구매가 큰 장애물에 부딪혔다고 보는 게 타당하다. 감정가격이 이슈가 됐을 때 바이어가 어떻게 대응해야 하는지 짚어본다.

◇낮은 감정가의 의미는

전문 감정사가 책정한 감정가(appraised value)가 낮게 나왔다는 것은 해당 밸류가 바이어와 셀러가 합의한 세일가격보다 낮다는 것을 뜻한다. 렌더는 감정가를 바탕으로 바이어에게 제공하는 모기지 규모를 결정한다. 낮은 감정가는 클로징을 늦추거나, 최악의 경우 딜이 깨지게 할 수 있다. 

◇어떻게 작동하나

일반적으로 렌더는 주택가치를 뽑아내기 위해 감정을 요구한다. 이후 감정사는 같은 동네에서 비슷한 집들을 얼마에 팔렸는지 등을 리서치한 후 감정 리포트를 작성한다. 

감정가는 리스팅가격보다 낮게, 또는 높게 나올 수 있다. 높게 나오면 전혀 문제될 게 없지만 낮게 나오면 문제가 된다. 렌더는 감정가보다 더 큰 금액을 융자해주지 않는다.

◇낮은 감정가의 이유는

감정가가 낮게 나오면 감정사가 어떤 데이터를 바탕으로 가격을 산출했는지 파악하는 것이 필요하다. 감정사가 가장 최신 데이터를 사용했는지 여부를 확인해야 한다. 국책 모기지기관 패니매에 따르면 감정가가 예상했던 것보다 낮게 나오는 경우는 전체 주택매매 건수의 8%에 불과하다. 

같은 동네 주택가격이 가파르게 상승하는 상황에서 특정 주택의 감정가가 낮게 나오면 문제가 될 수 있다. 

◇어떤 일이 발생하나

낮은 감정가는 바이어와 셀러 모두에게 나쁜  소식이다. 바이어의 렌더가 감정가보다 더 큰 금액을 융자해주지는 않을 것이기 때문이다. 예를 들면 바이어가 컨벤셔널 모기지를 얻어 20만달러짜리 집을 산다고 치자. 최대 LTV(loan to value) 비율은 97%(19만4000달러)이다. 만약 감정가가 이보다 낮은 19만달러라면 바이어가 1만달러의 차액을 책임져야 한다. 

재융자의 경우 렌더는 홈오너의 에퀴티 규모와 페이먼트 히스토리를 중요시한다. 

◇바이어의 대응은

일단 감정가가 낮게 나오면 1차적으로 부동산 에이전트가 총대를 멘다. 리포트에 오류가 발견되면 정정을 요구할 수 있다. 보통 주택규모를 잘못 계산하거나, 리노베이션을 고려하지 않고 감정을 할 경우 오류가 발생할 가능성이 크다. 

강한 셀러 마켓이라면 감정가가 낮게 나왔다고 해도 셀러가 집값을 낮춰줄 가능성은 크지 않다. 이런 상황에서 집을 사고 싶으면 바이어가 차액을 부담할 수밖에 없다. 만약 매매계약서에 ‘감정 컨틴전시(appraisal contingency)’ 가 들어있다면 바이어는 부담 없이 계약을 취소할 수 있다. 

◇셀러를 상대로 한 협상전략은

셀러 입장에서 딜이 깨지는 것을 원하지는 않는다. 만약 감정가가 낮게 나오면 셀러는 원하는 가격에 집을 팔 가능성이 없다는 점을 깨닫게 된다. 이런 상황에서 최상의 시나리오는 바이어와 셀러가 협상을 시도하는 것이다. 렌더에게 재감정이 가능한지 알아보고 셀러에게 가격을 낮춰줄 수 있는지 물어본다. 

◇낮은 감정가를 예방하는 방법은

셀러의 경우 감정을 받기 전에 집 안팎을 깨끗이 정리정돈하고, 감정사의 질문에 솔직하게 답변한다. 이런 저런 리노베이션을 했으면 무엇을 업그레이드 했고, 프로젝트를 실시한 날짜 등을 기록해둔다. 

바이어가 매매계약서에 서명했고, 계약금을 디파짓한 상황에서 감정가가 낮게 나오면 큰 타격을 받을 수 있다. 감정 리포트를 꼼꼼히 점검한 후 렌더에게 재감정을 실시해줄 것을 요청한다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com