주택 구입을 결정했다면 가장 먼저 본인의 재정상태를 점검해야 한다. /AP

주택 구입 결심한 바이어의 다음 스텝은 

소득대비 부채비율 계산, 적합한 모기지 쇼핑 필요

홈오너 된 후 유지비 감당할 수 있을지도 따져봐야

집을 사기로 확실히 마음을 굳혔다며 다음 단계는 현실적으로 얼마를 지출할 수 있는지 판단하는 것이다. 이 과정에서 소득, 부채, 크레딧 스코어, 라이프스타일 등 몇 가지 중요한 요소들을 따져봐야 한다. 홈쇼핑을 시작하기 전에 주택구입에 어느 정도의 자금을 투입할지 알게 된다면 훨씬 스트레스가 덜할 것이다. 

◇DTI의 중요성

가장 먼저 본인의 소득을 들여다봐야 한다. 정확히 인컴의 몇 %를 매달 주거비용으로 지출할 수 있는지 계산해본다. 여기서 소득대비 부채비율(DTI)을 분석한다. DTI는 월 소득에서 매달 나가는 고정 페이먼트 비율을 말한다. 모기지 렌더는 DTI를 기준으로 홈바이어가 집을 산 후 추가 하우징 비용을 부담할 수 있을지를 따진다. 

DTI 계산은 의의로 간단하다. 월 렌트비, 학생융자 페이먼트, 자동차 페이먼트, 개인 론 페이먼트, 크레딧카드 페이먼트 등 고정적인 페이먼트를 모두 더한 후 총액에서 월 그로스 인컴을 나눠 100으로 곱하면 된다. 예를 들어 고정적인 월 페이먼트 규모가 2000달러이고, 월 그로스 인컴이 5000달러라면 DTI는 0.4, 즉 40%가 된다. 

렌더들은 DTI 비율이 높은 바이어를 좋아하지 않는다. 대체로 월 그로스 인컴의 33% 이상을 주거비로 지출하는 것은 바람직하지 않다. 

◇모기지 관련 고려사항

대부분 바이어들은 집을 살 때 모기지 융자를 신청한다. 가장 많이 신청하는 모기지는 30년과 15년 상환 모기지이다. 30년 상환 모기지는 30년동안, 15년 상환 모기지는 15년동안 원금과 이자 페이먼트를 내야 한다. 간혹 렌더에 따라 8년 또는 20년 상환 모기지를 제공하기도 한다. 

상환기간이 길수록 페이먼트 금액은 낮아진다. 상환기간이 상대적으로 짧은 론은 페이먼트 규모가 커서 고소득자가 아니면 감당하기 어렵다. 다달이 물어야 하는 금액에는 원금과 이자가 포함되는데 이자는 론을 제공해주는 대가로 렌더에게 가는 돈이다. 이자율은 마켓 상황, 대출자의 크레딧점수, 상환기간 등에 따라 결정된다. 

◇주택 유지비용

집을 산 후 모기지 페이먼트를 낸다고 모든 게 끝난 게 아니다. 

기본적인 모기지 페이먼트 외에 주택보험료, 재산세, 프라이빗 모기지 인슈런스(PMI), HOA(콘도나 타운홈인 경우) 등이 따라오며 매매가 완료되기 전 클로징 비용도 부담해야 한다. PMI의 경우 컨벤셔널 융자를 얻으면서 다운페이먼트 규모가 집값의 20% 미만인 경우 바이어가 의무적으로 납부해야 한다. 

구입한 주택이 어느 지역에 있든지 간에 홈오너는 보통 일년에 두번 재산세를 납부해야 한다. 남가주의 경우 재산세는 주택가치의 1~1.25% 수준이다. 또한 클로징비용은 주택구입가격의 2~6% 정도이다. 클로징 비용에는 감정비, 타이틀 보험, 변호사비용 등이 모두 포함된다. 

◇예산과 비교한다 

전체적인 주택소유 비용을 파악했다면 본인이 세운 예산과 비교한다. 여기서 중요한 것은 현재 지출하는 월 비용을 들여다보고, 향후 주택을 구입하게 되면 지출규모가 어느 정도 늘어날지 분석하는 것이다. 

만약 집을 산 후 토탈 하우징 비용이 월 소득의 33%가 넘는걸로 나오면 감당할 수 있는 모기지 융자를 선택하는 것이 필수이다. 모기지 상환기간을 극대화하고, 가격이 저렴한 주택을 구입하면 월 페이먼트를 줄이는데 도움이 된다.

한 주택시장 전문가는 “집을 사기로 결정했다면 현실감각을 잃지 않고 본인이 재정적으로 ‘감당’할 수 있는 집을 선택하는 것이 중요하다”며 “부동산 에이전트, 모기지 전문가 등과 상담을 통해 현실적으로 집을 사는게 좋은지, 계속 렌트를 사는데 현명한지 판단할 것”을 조언했다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com