'캐시 인 재융자'란 무엇인가

목돈이 생기면 쌓여있는 빚을 갚는데 돈을 사용하길 원하는 사람이 많을 것이다. 일부 홈오너들은 ‘캐시 인 재융자(Cash-In Refinance*이하 CIR)’를 고려한다. 쉽게 말해 이는 목돈을 투자해서 현 모기지 론 밸런스를 줄이는 것을 말한다. 

◇CIR은 무엇인가

CIR은 리파이낸스 과정에서 홈오너가 목돈을 부어야 하는 재융자이다. 이 방법을 택하면 기존 모기지론을 원금 밸런스가 줄어든 융자로 대체할 수 있다. CIR은 모기지 리캐스트와 흡사하다. 차이점은 모기지 리캐스트는 융자 상환기간과 이자율을 그대로 유지하게 해준다.

◇재융자시 다운페이를 더 많이 할 수 있나

전통적인 재융자는 기존 모기지 밸런스를 그대로 유지하면서 새 모기지를 취득하는 것이다. 그러나 홈오너들은 융자 밸런스를 줄이기 위해 더 많은 다운페이를 할 수 있는 옵션을 가지고 있다. 홈오너가 큰 금액의 다운페를 하는 이유 중 하나는 렌더의 LTV(loan to value) 를 충족시키기 위해서다. 보통 렌더들은 재융자를 하기 전에 20%의 에퀴티를 요구한다.

◇재융자를 위해 다운페이를 해야 하나

재융자시 다운페를 해야 한다는 규정은 없다. 캐시 아웃 재융자의 경우 기존 모기지 밸런스에 일정액을 얹어 리파이낸싱을 하는 것을 말한다. 차액은 홈오너가 현찰로 받게 된다. CIR을 할 때 홈오너는 다운페이 체크를 클로징 테이블로 가져와야 한다. 

◇CIR의 장점은

렌더들은 재융자의 이자율을 책정할 때 신청자의 LTV를 고려한다. LTV가 낮을수록 에퀴티 비율이 높아져 홈오너에게 유리하다. CIR를 통해 모기지 인슈런스(PMI)를 없앨 수도 있다. 

에퀴티 비율이 최소 20%가 되면 PMI가 사라진다. CIR는 기존 30년 모기지 또는 변동금리 모기지를 15년 론으로 바꾸는데도 도움을 준다. 15년 융자를 통해 주머니에서 나가는 이자를 크게 줄일 수 있으며, 더 빨리 집을 100% 소유할 수 있다. 

기존 30년 상환기간을 유지하더라고 CIR를 통해 월 페이먼트를 줄이는 결과를 얻는다.

구성훈 기자