스티브 양 프로융자 대표 

우리가 집이나 사업체를 살때 융자를 받아서 사는 경우가 대부분이다. 

이 때 융자를 받는 조건에 대해 약속을 하고 계약서를 작성하는데 이를 융자계약서(Promissory Note, Loan Note)라고 한다. 이 계약서에는 당연히 채권자 정보, 채무자 정보, 담보물(Collateral) 정보, 융자금액, 기간, 이자율, 페이먼트를 하는 방법 등 법이 요구하는 내용들이 포함되어 있다. 

그런데 여기서 채권자는 채무자의 담보물을 어떻게 확보할수 있을까?

다른 말로 이 집과 사업체는 융자가 있기 때문에 담보로 잡혀있다는 것을 어떻게 자신이 알 수 있고 남에게 또한 알릴 수 있을까? 

바로 Deed of Trust (DOT) 와 UCC (Uniform Commercial Code) 라는 서류를 통해서 가능하다. 

융자계약서 즉 Promissory Note는 은행이나 렌더, 즉 채권자가 가지고 있어야지 그 계약서 자체를 어디에 등기하거나 접수할 수는 없는 일이다. 

결국 DOT와 UCC라는 서류를 만들어서 관련 기관(카운티 및 주정부)에 기록을 남겨 담보를 확보하게 된다. 이렇게 함으로써 일반 대중 혹은 미래의 구매자, 금융기관들에게 융자와 담보 사실을 알리고, 융자가 있는지를 모르고 매매해서 발생할수 있는 손해를 미연에 방지할 수 있게 된다.

집, 아파트, 상가등 부동산의 경우에는 신탁증서라고 불리는DOT를 부동산 소재 카운티 등기소에 등기를 함으로써 담보 설정이 확정되고, 사업체 즉 장비, 가구, 인벤토리등 동산의 경우에는 UCC를 주정부 Secretary of State에 접수를 함으로써 가능해 진다. 

부동산을 대상으로 물론 UCC 파일을 할 수는 있다.

신탁증서에는 채무인(Trustor), 채권인(Beneficiary), 신탁관리인(Trustee) 의 내용이 들어가는데, 신탁관리인은 채무자가 페이먼트를 못했을 경우 세일과 차압절차를 진행하는 역할을 하는데 주로 타이틀회사가 맡는다. 융자를 다 갚게 되면 금융기관 즉 채권인은 법으로 정한 기일안에 신탁증서를 해지해야 하는데 이때 사용하는 서류가 Deed of Reconveyance 이다. 

Deed of Reconveyance 를 등기함으로써 집주인은 집에 대한 완전한 법적 소유권을 갖게 된다. 해당 신탁증서는 해지되었다 하더라도 그 집과 관련된 기록은 반영구적으로 보존되기 때문에 과거의 집주인과 거래내역, 담보사실들은 시간이 지난 후에도 확인할 수 있다.  반면 UCC는 담보 설정을 위해 접수된 신청서 자체를 파기하고 취소한다는 점에서 큰 차이가 있다.

UCC는 렌더가 UCC-1 Financing Statement라는 서류를 비즈니스가 소재하는 주정부에 접수함으로써 선취특권을 갖게 되는데, 담보대상은 개인 혹은 사업체 자산으로 부동산, 인벤토리, 받을어음, 자동차, 기계장비 등을 총괄한다. 

주마다 다를순 있지만 UCC는 보통 5년간 유효하다. 따라서 5년 후에도 융자가 아직 남아 있다면 렌더는 연장접수를 해야하고 필요할 경우 추가서류 및 수정서류를 접수해야 한다. UCC Filing은 단순히 현재의 렌더가 이 사업체에 대하여 선취특권이 있다는 것을 다른 금융기관들이나 미래 구매자에게 알리는 역할을 하기 때문에 이 자체가 사업체와 사업체 신용점수에 나쁘게 영향을 준다고는 볼 수 없다. 

하지만 페이먼트를 연체하거나 못 내게 될 경우에는 당연히 사업체신용과 보증인으로 선 사업주의 신용에 나쁜 영향을 준다. UCC Lien은 사업체 융자를 다 갚아도 5년 동안은 남아있는 경우가 있으므로 조심해야한다. 

따라서 5년 전에 융자를 다 갚을 경우에는 반드시 렌더에게 UCC-3를 접수 할 것을 요청하여 Lien이 없어지도록 하고 관련서류를 확보해 둬야 한다. 시간이 지나면 렌더와의 연락이 힘들거나 하여 고생을 할 수도 있고 다른 금융활동에 제약을 받을 수도 있기 때문이다.

문의 (213)393-6334