세컨드 홈 장만을 고려하는 홈오너가 적지 않다. 비용 절감을 위해 USDA론이나 VA론을 활용하는 방법도 있다. /AP

세컨드 홈 노 다운 또는 적은 다운으로 구입하기

퍼스트 홈 보다 더 많은 다운페이 요구, 장기적으로 더 큰 비용 부담

더 높은 크레딧 점수, 더 낮은 DTI 비율 필요, 역모기지 활용 옵션

경제적으로 여유가 있는 홈오너라면 한번쯤은 세컨드 홈 구입을 생각해봤을 것이다. 팬데믹 이후 재택근무가 확산하면서 주거주지 외에 다른 장소에서 일하는 것도 괜찮겠다고 여기는 홈오너가 적지 않다. 렌트비로 부수입을 창출하는 투자용이든, 배케이션 홈이든 세컨드 홈을 ‘노 다운’ 또는 적은 다운으로 구입할 수 있는 방법을 알아본다.

◇다운페이, 완전히 피할 수 있을까

대부분의 경우 주택구입용 모기지를 얻으려면 다운페이먼트가 필요하다. 세컨드 홈을 살 때는 렌터가 첫 주택보다 더 많은 다운페이를 요구한다. 컨벤셔널 론의 경우 세컨드 홈을 구입할 때 집값의 최소 10%를 다운해야 한다. 

노 다운으로 세컨드 홈을 살 수 있는 방법 중 하나는 집을 현찰로 구입하는 것이다. 또 다른 방법은 정부가 보증을 서는 모기지 상품을 취득하고, 집을 주거주용으로 만드는 것이다. 이 경우 첫 주택이 배케이션 또는 투자용 주택으로 바뀐다. 

◇렌더는 더 큰 리스크 감수해야 

렌더 입장에선 세컨드 홈을 위한 모기지는 리스크가 크다고 판단한다. 홈오너가 페이먼트를 연체할 가능성이 주거주용 주택용 모기지보다 높다고 본다. 보통 홈오너들은 주거주용 모기지 페이먼트를 우선시한다. 

다운페이 금액이 많을수록 렌더가 떠안는 리스크가 줄어든다. 또한 다운페이를 많이 하면 이자율을 낮추는 장점이 있다. 일반적으로 세컨드 홈 모기지는 첫 모기지보다 이자율이 0.5~0.75%포인트 높다.

◇더 까다로운 조건

세컨드 홈 구입을 위한 모기지를 신청하면 렌더는 더 높은 크레딧점수, 더 낮은 소득대비 부채비율(DTI)을 요구하며, 바이어의 여유자금 보유여부도 확인한다. 바이어의 크레딧 점수가 700점 이상이면 도움이 된다. 바이어가 요구받는 최소 크레딧 점수는 렌더에 따라 다를 수 있다. DTI의 경우 43% 이하를 유지하라고 전문가들은 조언한다. 

◇정부 보증 모기지

정부 보증 모기지는 노 다운 또는 로우 다운 옵션을 제공한다. 앞서 언급한 것처럼 정부 보증 모기지로 세컨드 홈을 사려면 새로 구입하는 집을 주거주용으로 만들고 첫 주택을 투자용 또는 배케이션 홈으로 전환하는 것이다. 

USDA 론(연방농무부), VA 론(재향군인)의 경우 새로운 주거주용 주택을 구입할 때 노 다운으로 융자를 얻을 수 있다. 바이어는 노 다운 융자로 구입하는 집에서 의무적으로 거주해야 한다는 것을 꼭 기억해야 한다.

USDA 론을 얻으려면 미국 거주자나 유자격 외국인이어야 하며, 소득이 구입을 원하는 집이 위치한 지역 내 중간소득의 115%를 넘으면 안 된다. 또한 수입이 안정적이어야 하고, 월 소득의 29% 이하를 주택관련 비용으로 지출해야 한다. 크레딧 점수는 640점 이상이어야 한다. 

VA 론은 현역군인으로 평화로운 시기에는 최소 181일, 전시에는 90일 연속 복무한 사람에게 적용된다. 주 방위군이나 예비군으로 6년 이상 근무한 사람도 자격이 된다.

◇역모기지 활용하기

역모기지(reverse mortgage)를 이용해 세컨드 홈을 구입하는 방법도 있다. 세컨드 홈을 원하지만 모기지 페이먼트를 감당할 자신이 없는 홈오너에게 적합하다. 단, 당사자가 62세 이상이어야 한다. 

◇노 다운 옵션, 장기적으로 불리할 수 있다

노 다운 또는 로우 다운 모기지를 취득하면 ‘개인 모기지 보험(PMI)’을 피할 수 없게 된다. PMI는 렌더를 위한 보호장치이다. 다운페이가 적을수록 월 모기지 페이먼트와 주머니에게 나가는 이자가 늘어난다. 결국 장기적으로 불리할 수밖에 없다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com