남은 모기지 밸런스가 주택가치보다 높을 경우 '깡통 모기지'로 간주된다. /AP

'깡통 모기지' 보유시 대응법은

정확히 확인하는 방법은 주택 감정 실시

숏세일, 차압, 파산 등 몇 가지 옵션 행사 가능

주택구입은 좋은 투자이다. 다달이 모기지 페이먼트를 내는 동안 에퀴티가 차곡차곡 쌓인다. 그러나 비싼 가격에 산 후 집값이 하락하면 주택가치가 떨어질 수 있다는 점을 알아야 한다. 주택가격보다 남은 융자 밸런스가 더 높으면 이를 ‘깡통 모기지(underwater mortgage)’ 라고 부른다. 깡통 모기지에 대해 자세히 알아본다. 

◇어떻게 발생하나

제인은 집을 30만달러에 샀다. 10%인 3만달러를 다운하고 27만달러의 모기지를 얻었다. 2년 뒤 제인은 직장 때문에 타주로 이사를 가게 되었는데 집의 가치는 25만달러로 떨어진 것을 알게 됐다. 남은 모기지 밸런스는 25만8400달러였다. 제인은 깡통 모기지를 보유하고 있는 것이다. 다운페이를 아주 적게 하거나, 노 다운으로 집을 산 후 집값이 떨어지면 깡통 모기지가 될 가능성이 높아진다. 

깡통 모기지 보유 여부를 확실하게 확인하는 유일한 방법은 주택감정을 실시하는 것이다. 그러나 곧 재융자(refinance)를 하거나 집을 팔 계획이 없다면 비용을 들여 감정을 실시하는 것을 권하지는 않는다. 

◇깡통 모기지가 위험한 이유

깡통 모기지를 보유한 상태에서 재융자를 얻기는 쉽지 않다. 

특별한 정부 프로그램이나 모기지론을 얻을 자격이 되지 않는다면 말이다. 집을 파는 것 또한 어렵다. 홈오너가 주택판매를 통해 남은 모기지 밸런스를 100% 커버하지 못하면 그 차액을 책임져야 한다. 깡통 모기지 보유자 중 일부는 ‘숏세일(short sale)’ 옵션을 택한다.

이는 렌더가 남은 모기지 밸런스보다 낮은 금액을 받아들이는 것을 뜻한다. 숏세일을 하게 되면 크레딧에 악영향을 끼친다. 숏세일을 시도해도 집이 팔리지 않으면 다음 스텝은 차압(foreclosure)이다. 깡통 모기지를 보유한 상태에서 월 페이먼트 납부가 힘들면 집을 차압당할 가능성이 크다.

◇홈오너의 선택은

몇 가지 옵션이 있다. 하나는 계속 집에 살면서 모기지 페이먼트를 납부하며 융자 원금을 줄이는 것이다. 집값이 오를 때까지 기다리면서 여유가 있으면 매달 정해진 페이먼트보다 더 많은 금액을 납부하면 밸런스를 줄이는데 큰 도움이 된다. 

깡통 모기지를 가지고 있으면 재융자 관련 옵션이 제한적이다. 그렇다고 재융자를 받을 수 없는 것은 아니다. 오리지널 모기지가 연방주택국이 보증을 서는 FHA론인 경우 다시 FHA론으로 재융자가 가능하다.

숏세일도 옵션 중 하나이다. 차압을 피하고 재정적으로 감당할 수 있는 주거지로 옮기기 위한 방법이다. 그러나 숏세일은 렌더가 손해를 보는 것을 의미하며 홈오너의 크레딧에 금이 간다. 

모기지를 아예 무시해 버리는 것도 가능하다. 그러나 이 옵션은 매우 위험하다. 크레딧이 크게 손상돼 나중에 집을 사기가 힘들어질 수 있다. 또한 렌더가 어떤 액션을 취하느냐에 따라 난처한 상황에 처할 수도 있다. 이 옵션을 고려한다면 전문가의 도움을 받을 것을 추천한다. 

이것도 저것도 안되면 남은 옵션은 집을 차압당하는 것이다. 차압을 당하면 집 소유권이 렌더에게 넘어가며, 홈오너는 주택관련 부채로부터 완전히 해방된다. 차압을 택하는 홈오너 중 상당수는 다른 빚도 청산하기 위해 파산을 신청한다. 이 경우 크레딧이 손상되며 최장 7년까지 간다. 크레딧에 금이 가면 아파트를 구하는 것도 어려워질 수 있다. 

챕터7 파산을 통해 부채를 100% 청산할 수 있다. 챕터13 파산은 집을 유지하면서 깡통 모기지에서 벗어나는데 도움이 될 수 있다. 오리지널 모기지에 홈에퀴티론(HEL), 홈에퀴티 라인오브 크레딧(HELOC) 등이 딸린 홈오너에게는 챕터13이 유리할 수 있다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com