바이어와 셀러가 맺은 주택매매 계약은 여러 이유로 취소될 수 있다, /AP 

주택매매 계약이 깨질 수 있는 이유들

각종 컨틴전시 충족하지 못하면 딜 파기 이유

타이틀 서치 통해 소유권 관련 문제 드러날 수도

바이어와 셀러가 맺은 주택매매 계약은 중간에서 이런 저런 이유로 파기될 수 있다. 전미부동산중개인협회(NAR) 자료에 따르면 2022년4분기 중 전체 주택매매 계약의 5%가 클로징 전에 깨졌다. 또한 계약건수의 15%는 클로징이 지연된 것으로 나타났다. 부동산 전문사이트 레드핀(Redfin)은 작년 6월 한달동안 전국에서 6만건의 주택매매 계약이 결국 파기됐다고 전했다. 바이어와 셀러가 합의한 주택매매 계약이 깨지는 이유들을 짚어본다. 

◇모기지 융자승인 거절

많은 바이어들은 셀러에게 오퍼를 제출하기 전 렌더로부터 모기지 사전승인을 받는다. 그러나 엄밀히 따지면 사전승인은 모기지를 확보했다는 뜻은 아니다. 사전승인 이후 예상치 못한 일이 일어날 수 있다는 점을 알아야 한다. 

예를 들면 바이어의 고용상태에 변동이 생기거나, 자동차, 가구 등 값비싼 물건을 할부로 구입하면 모기지 취득에 악영향을 끼칠 수 있다. 또한 납부해야 할 페이먼트를 연체할 경우에도 모기지를 얻는데 문제가 발생할 수 있다. 

◇컨틴전시 충족 실패

주택매매 계약 중 상당수는 컨틴전시를 동반한다. 컨틴전시란 계약이 성사되기 위해 충족시켜야 하는 조건을 말한다. 인스펙션 컨틴전시, 감정 컨틴전시, 모기지 최종승인 컨틴전시 등 종류가 다양하다. 

한 주택시장 전문가는 “컨틴전시가 충족되지 못하면 바이어는 페널티 없이 유효기간 내에 딜을 깰 수 있는 권리가 있다”고 말했다.

◇홈인스펙션 문제 

가장 흔한 컨틴전시 중 하나는 홈인스펙션 관련이다. 만약 인스펙션을 통해 집에서 중대한 결함이 발견되면 바이어는 문제 없이 계약을 파기할 수 있다. 

대부분의 바이어는 홈인스펙션을 실시한다. 인스펙션 리포트를 통해 주택관련 결함이 드러나면 바이어는 셀러에게 수리 또는 문제 해결을 위한 금전적인 크레딧을 요청할 수 있다. 만약 셀러가 이를 거부하면 바이어는 계약을 파기하는 옵션을 행사할 수 있다. 

◇낮은 주택감정가

대부분의 바이어들은 집을 사기위해 모기지를 신청한다. 이 경우 렌더는 주택감정을 원한다. 감정가와 리스팅가격이 일치하는지 확인하는 것이 목적이다. 만약 감정가가 리스팅가격보다 낮게 나오면 딜 자체가 깨질 수 있다. 이 경우 리스팅가격에서 감정가를 뺀 차액을 바이어가 커버하거나 셀러와 재협상을 통해 집값을 감정가 수준으로 낮추는 것을 고려한다. 

◇타이틀 관련 문제

주택매매 과정에서 타이틀 서치는 매우 중요하다. 이를 통해 누가 법적으로 해당 주택을 소유하고 있는지, 아웃사이더 중 누군가가 소유권을 클레임할 수 있는지 파악할 수 있다. 

타이틀 서치를 통해 집에 린(lien)이 걸린 사실이 드러날 경우 딜이 깨질 수 있다. 보통 바이어와 셀러는 타이틀 서치를 통해 드러나는 문제점들을 어떻게 해결할 것인지 합의해야 한다. 

◇마음이 바뀌는 경우

흔하지는 않지만 바이어나 셀러가 중간에 마음이 바뀌어 딜이 성사되지 못하는 경우도 있다. 갑자기 바이어가 집이 차량들로 붐비는 메인도로와 너무 가깝다고 생각하거나, 셀러가 다음 집을 사는데 필요한 모기지 이자율이 너무 높다고 판단하는 것 등이 이유가 될 수 있다. 하지만 단순히 한쪽의 ‘변심’으로 딜이 깨지게 될 경우 계약서 내용에 따라 페널티를 물어야 할 수도 있다. 

◇눈여겨봐야 할 위험 신호

매매계약을 체결한 후 클로징 날짜가 다가오는데 웬지 딜이 깨질 것 같은 느낌을 받는다. 

우선 바이어나 셀러가 정해진 날까지 해야 할 일을 하지 않으면 위험신호로 봐야 한다. 부동산 에이전트가 질문에 답변하는 것을 미루거나, 연락이 잘 되지 않으면 이 또한 좋은 사인은 아니다. 만약 바이어가 클로징을 연기해달라고 요청하면 재정적인 문제가 발생했을 수 있다. 

구성훈 기자 sgoo@chosundaily.com