렉스 유 Newmark Korea 대표

2025년 1분기 오렌지카운티의 메디컬 오피스 빌딩(Medical Office Building*이하 MOB) 시장은 비교적 안정적인 흐름을 이어가면서도 일부 조정의 신호를 보였다. 

전체 가용률은 10.3%로 직전 분기와 유사한 수준을 유지했으나, 순흡수 면적이 -3832스퀘어피트로 돌아서며 2023년 2분기 이후 처음으로 마이너스를 기록했다. 

이는 병원이나 클리닉의 일부 축소 움직임 또는 기존 계약의 종료 등으로 해석될 수 있으며, 투자자 입장에서는 리스 갱신 관리와 신규 임차인 유치에 보다 주의가 필요한 시점이라고 할 수 있다.

시장 전반의 평균 공실률은 6.5%로 여전히 건강한 수준이며, 전체 평균 임대료는 $2.82/스퀘어피트(NNN 기준)로 지난 분기보다 소폭 하락했다. 그러나 지역별로 보면 편차가 뚜렷하다. ‘그레이터 에어포트 지역’은 가장 높은 순흡수(7161 SF)와 최고 임대료($3.19)를 동시에 기록하며 의료시설 수요가 지속적으로 집중되는 핵심 입지로 부상하고 있다. 

반면, ‘사우스 오렌지카운티’는 -3,246 SF의 순흡수와 함께 9.6%의 비교적 높은 공실률을 보이며 리스 조건 조정이 필요한 상황이다. 건축 중인 메디컬 오피스는 총 3만4696SF로, 2024년까지 연평균 대비 낮은 수치이다. 

이는 새 개발보다는 기존 자산 리모델링이나 재구성을 선호하는 흐름이 이어지고 있음을 시사한다. 특히 주목할 점은 샌 클레멘테에 위치한 쇼어라인 덴탈(Shoreline Dental)이 5월 말 완공을 앞두고 있으며, 어바인에서는 BeWell OC의 2만3500 SF 프로젝트가 10월 준공을 목표로 하고 있다. 이처럼 향후 공급이 제한적인 만큼, 우량 입지의 기존 자산은 향후 가치 상승 여지가 여전히 충분하다고 볼 수 있다.

또한, 오렌지카운티 내 헬스케어 고용 시장도 긍정적인 흐름을 보여주고 있다. 

2025년 3월 기준, 지역 내 헬스케어 관련 종사자는 17만6700명으로 전년 대비 3.9% 증가했다. 이는 향후 의료 서비스 수요 확대와 더불어 MOB 시장의 장기적 안정성을 지지하는 핵심 지표 중 하나다. 

특히, 어바인·뉴포트비치·풀러튼 등 고소득 지역에서는 프리미엄 의료시설에 대한 수요가 지속적으로 증가하고 있어 해당 지역의 MOB 투자에 대한 기대감도 높아지고 있다.

결론적으로 2025년 초 오렌지카운티의 MOB 시장은 전반적인 안정 속에 지역별 차별화가 뚜렷해지고 있으며, 우량 입지에 대한 수요는 여전히 견고하다. 

공급이 제한된 시장 특성과 헬스케어 고용 성장세를 감안할 때 중장기적인 관점에서 프라임 입지 MOB 자산에 대한 전략적 투자는 여전히 유효해 보인다. 

다만, 임대 조건 협상과 리스 갱신 주기에 따른 현금흐름 관리는 그 어느 때보다 정교한 전략이 요구되는 시점이다.

문의 (213)537-9691