모기지 페이먼트, 얼마가 적당한가

미국에서 ‘내집 마련’은 여전히 많은 사람들에게 쉽지 않은 꿈이다. 고금리와 지속적인 물가상승이 발목을 잡고 있으며, 주택을 구입할 여력이 있는 사람들조차 ‘하우스 푸어(house poor)’가 되는 위험을 경계해야 한다는 지적이 나온다. 하우스 푸어란 집을 소유하고는 있지만 주택관련 지출이 지나치게 커 다른 필수 생활비 지출에 어려움을 겪는 상태를 뜻한다. 즉, 주택구입이 생계 전반을 위협해서는 안 된다는 의미다.

◇얼마짜리 집이 감당 가능할까

한 부동산 전문가는 "일반적으로 주택가격은 연 소득의 2~2.5배 이내로 잡는 것이 적당하다"고 조언한다. 하지만 현실은 녹록지 않다. 부동산 전문사이트 ‘리얼터 닷컴’의 주택구입 가능성 보고서에 따르면 지난 5월 현재 미국 중간가격 주택을 구입하려면 가계 소득의 평균 44.6%를 지출해야 하는 것으로 나타났다. 이는 전문가들이 권장하는 ‘소득의 30% 이하’ 기준을 크게 넘어서는 수치다.

◇월급의 몇 %까지 모기지에 써도 될까

주택 구입시 가장 널리 알려진 기준 중 하나는 '28% 룰'이다. 이는 모기지 상환액(원금, 이자, 세금, 보험료 포함)이 세전 월급의 28%를 넘지 않아야 한다는 원칙이다.

한 부동산 전문가는 "예를 들어 연봉이 10만달러인 경우 월 세전소득은 약 8333달러이며, 이 중 2333달러 이상을 모기지에 지출하면 재정적 부담이 커질 수 있다"고 설명했다.

하지만 최근 들어 주택가격 상승과 금리 변동성이 이 기준을 지키기 어렵게 만들고 있다. 

◇직장이 없어도 모기지 대출이 가능할까

의외일 수 있지만 직업이 없어도 모기지론을 받을 수는 있다. 

다만 절차가 더 복잡하고 시간이 오래 걸릴 수 있다. 특히 2008년 금융위기 이후 대출 심사기준이 한층 엄격해졌기 때문이다.

한 모기지업계 전문가는 “금융기관은 일반적으로 정기적인 소득을 선호하지만 자산이 많거나 임대 수익·투자 수익 등 대체 소득원이 있다면 모기지 승인을 받을 수 있다”고 설명했다. 이어 “정기적으로 상환이 가능함을 증명할 수 있는 서류를 준비해야 한다”고 덧붙였다. 

또한 본인의 저축이나 가족에게 받은 ‘증여금’을 통해 다운페이먼트를 많이 낼 경우 대출 승인에 긍정적인 영향을 줄 수 있다. 단, 이 자금이 진짜 ‘증여’임을 증명하는 관련서류 제출이 필요하다.

구성훈 기자