많은 투자용 부동산 오너들은 언제 해당 부동산을 매각하는게 좋은지 고민한다. /AP

투자용 부동산 매각 전 고려해야 할 사항들

주택 구입 후 가격 크게 올랐으면 매도가 바람직

1031익스체인지 제도 활용하면 세금 유예 가능

투자용 부동산은 말 그대로 수익 창출이 목적이다. 따라서 부동산을 매도하려 한다면 가장 중요한 목표는 수익 극대화일 것이다. 판매절차 자체는 일반 주택과 크게 다르지 않다. 부동산 에이전트를 고용하고, 이를 부동산 전문 플랫폼에 등록해 잠재 바이어들을 유치하는 방식이다. 하지만 투자용 부동산은 세금 문제 등에서 차이가 크기 때문에 몇 가지 중요한 사항들을 점검해야 한다. 

◇2025년, 투자용 부동산을 매도하기 좋은 시기일까

우선 매도를 결정하기 전 '지금 꼭 팔아야 하는가'를 다시 한번 자문할 필요가 있다. 

꾸준한 수익을 위해 임대사업을 지속하는 대안도 있기 때문이다. 테네시주 녹스빌의 부동산 에이전트 휘트니 나이슬리는 “매도는 아주 타당한 이유가 있을 때만 고려해야 한다”고 조언한다. 

그렇다면 어떤 경우에 매도가 타당할까?

보유 부동산이 위치한 지역이 핫 플레이스로 떠오르며 가격이 크게 상승한 경우 차익 실현이 현명한 선택일 수 있다. 반대로 지역 상황이 악화되고 있다면 더 큰 하락 전에 매도하는 것이 손실을 줄일 수 있는 방법이다.

대규모 보수가 필요한 경우(예: 지붕 교체, 기초 보강 등) 또는 콘도미니엄 등에서 관리비 인상이나 추가 비용이 예상된다면 수리 대신 매도를 택하는 것도 전략이다. 

임대 수익으로 인해 세금 부담이 커져 더 높은 세율이 적용되는 경우도 매도 요인이 된다.

뉴욕 부동산 에이전트 자레드 라프레네이스는 “장기보유 자산이 큰 폭으로 가치가 상승했다면, 이를 매도해 다른 유망 지역이나 다가구 주택으로 포트폴리오를 다변화할 수 있다”고 조언했다.

◇지금 누가 투자용 부동산을 사들이고 있을까

2024년 현재 미국에서 거래된 주택 중 약 13%는 투자자에 의해 매입됐다. 

매력적인 지역이나 즉시 입주 가능한 주택은 일반 실수요자에게도 인기가 있다. 특히 소규모 다가구 주택이나 단독주택은 거주 목적의 매수자와 투자자 모두를 대상으로 할 수 있다. 이미 테넌트가 입주해 있고, 임대료 수익이 안정적인 부동산은 투자자에게 특히 매력적이다. 경우에 따라서는 살고 있는 테넌트에게 매수 기회를 제공해 매물 홍보나 공개 매각 없이도 빠르게 거래를 성사시킬 수 있다.

◇매도 전 꼭 알아야 할 세금이슈

투자용 부동산 매도시 가장 큰 변수 중 하나는 자본소득세다.  1년 이상 보유한 자산에 대해서는 장기 자본소득세율이 적용되어 세금이 다소 낮지만1년 미만 보유 시에는 일반 소득세율이 적용된다.

또한 주마다 재산이전세율이 다르며 1031익스체인지 제도를 활용하면 세금 납부를 유예할 수 있다. 

이 제도는 투자용 부동산을 유사한 자산으로 교환할 경우 과세를 연기할 수 있도록 허용하는 것이다. 전문가들은 이를 활용해 지속적으로 자산을 교체하며 투자 규모를 늘리는 전략도 추천한다. 라프레네이스는 “1031익스체인지는 횟수 제한 없이 가능하므로 장기적인 세금 효율화를 위해 전략적으로 활용할 수 있다”고 말했다.

◇얼마나 벌 수 있을까

마켓과 매물유형에 따라 수익률은 천차만별이지만, 통계에 따르면 리노베이션 후 되팔기(플립)한 경우 평균 5만8250달러의 수익(원가 대비 50% 상승)을 거뒀다는 보고도 있다. 물론 이는 순수익이 아니라 리모델링 비용이 제외되지 않은 금액이다.

임대용으로 장기간 보유한 부동산이라면 해당 지역의 시세 상승률, 보유 기간, 대출 유무 등 다양한 요소가 수익률에 영향을 미친다. 그러나 장기적으로는 부동산 가치가 우상향하는 경향이 있어 일정 기간 이상 보유하면 긍정적인 수익을 기대할 수 있다는 것이 전문가들의 공통된 견해다.

구성훈 기자 la@chosundaily.com