백기환 뉴스타부동산 발렌시아 명예부사장

현재 미국의 국채금리 상승, 증시 하락, 그리고 달러 약세가 부동산 시장에 중요한 영향을 미치고 있으며, 이 세 가지 요인은 상호 연관되어 복합적으로 작용하고 있다. 

각 요소가 부동산 시장에 어떠한 영향을 미치는지 정리해 본다.

우선, 국채금리 상승은 곧 채권가격 하락을 의미하며 미국 정부가 현재 7조달러 가까운 국가 부채를 줄이기 위해 다각적으로 시행하고 있다. 세계 각국에도 높은 금리를 제시하며 국채를 발행하려 하고 있다. 

이것은 곧 모기지금리의 상승을 의미하며 곧바로 주택수요가 위축된다. 

특히 10년물 국채금리가 상승하면 모기지 금리도 오르며, 이는 주택 구매자의 차입 비용 증가로 이어진다. 이는 주택구매 수요를 감소시켜 주택가격 상승세 둔화 또는 하락을 초래할 수 있다. 

증시 하락은 가계 및 투자자들의 자산 감소를 초래해 소비와 투자 여력을 감소시킨다. 

이는 부동산 구매 여력 위축으로 이어진다. 반면, 일부 투자자들은 주식시장을 떠나 상대적으로 안정적인 부동산 자산으로 이동하려는 수요가 증가할 수 있다. 

요즘 시중에 회자되고 있는 달러 약세 가능성은 과연 부동산 시장에 어떤 영향을 미칠 수 있는지 알아본다. 달러 가치가 하락하면 해외 투자자들에게 미국 부동산은 상대적으로 저렴하게 보인다. 

특히 고급주택, 뉴욕·마이애미·LA 등 도시에 외국인 투자 수요가 증가할 수 있다. 하지만 건설에 필요한 자재(특히 수입 자재)의 가격이 상승할 수 있어 건축비용 상승과 신규 공급위축 가능성이 있다.

단기적으로 주택 수요 둔화와 자산가치 조정이 예상되며, 특히 고금리에 취약한 계층(첫 주택 구매자, 저소득층)의 구매가 위축될 것이며, 중기적으로는 외국인 투자자 유입이나 대체 자산 선호 현상이 특정 고급 시장을 지지할 수 있다. 상업용 부동산은 할인율 상승과 자금 조달 비용 증가로 가치 하락 압력이 클 수 있다. 

이러한 금리 고공행진, 증시 조정, 달러 약세 등 거시경제 변화 속에서 LA지역의 부동산 전망을 알아보면 고금리에 따른 수요 위축이 뚜렷하다. 특히 중·저가 주택시장은 모기지 금리에 민감한 실수요층 중심으로 거래가 감소 중이다. 하지만 연예인·외국인 투자자 수요, 해안 고급주택 수요는 달러 약세의 수혜로 비교적 견고하다고 볼 수 있다. 전반적으로 가격은 정체되거나 소폭 하락할 것으로 보이며 다만 베벌리힐스, 말리부 등 고급 지역은 방어력이 강하다고 볼 수 있다. 

종합적으로 정리해 보면 고금리 지속시 실수요 중심 지역(예: Sacramento)은 더 큰 영향을 받을 수 있다. 달러 약세 및 외국인 수요 유입은 LA, 샌디에이고 같은 해안 도시의 고급 시장을 뒷받침할 가능성이 높다. 주택 자재 공급 제약으로 인해 주택 가격의 상승 및 매물 부족으로 첫 주택 구입자에게는 부정적인 요소라고 볼 수 있다. 

현재 캘리포니아주 전체 주택가격이 1년 전보다 약 7% 상승했다. 대도시를 피해 위성도시로 시야를 돌리면 저비용으로 공간이 넓은 내집을 구입할 수 있는 기회는 많이 있다. 그중에서도 팜데일, 랭캐스터는 대면 근무와 재택근무를 동시에 할 수 있는 하이브리드 방식의 생활이 적합한 지역으로 특히 첫 주택 구입 바이어에게는 매력적인 지역이 아닐 수 없다.

문의 (310)408-9435