이상규 뉴스타부동산 발렌시아 명예부회장

부동산 플리핑은 대체로 상태가 좋지 않은 매물을 저가로 매입한 후 전문가의 손을 거쳐 수리한 후 단기간 내에 다시 판매해 수익을 올리는 부동산 투자 과정을 말한다. 

지난 10년 동안 가격이 올랐기 때문에 플리핑 투자가 많았으나, 이미 오른 가격과 높은 이자율로 인해 플리핑 투자 거래가 전보다는 뜸하다. 하지만 여전히 부동산 투자자들은 플리핑 투자에 열을 올리고 있다. 이유는 작년 3분기 기준 플리핑 평균 이익이 7만250달러에 이르기 때문이다. 전보다 이익이 줄고 있지만 10년 전만 해도 투자 대비 이익이 50%에 육박했었다. 

즉 2배의 이익을 올리기도 했다. 지금은 작년 3분기 기준으로는 28.7% 정도이니 이익은 줄었으나 아직도 플리핑 투자가 매력이 있기는 하다. 작년 3분기에 미전역에서 약 6만8000채가 플리핑 투자로 팔렸다. 전체 주택 판매에 약 5.5%에 이른다.

플리핑 거래에서 가장 많이 회자되는 것이 일명 70% 법칙이다. 

수리한 후 내다 팔 수 있는 가격에서 각종 수리 및 보수 비용을 뺀 다음의 약 70%의 가격으로 구입을 하라는 조언이다. 예를 들면, 수리하면 약 80만달러에 팔 수 있는 매물에서 예상 수리비인 10만달러를 뺀 70만달러의 70%인 49만달러에 구매를 하라는 룰이다. 

하지만 이 30%의 이익이 고스란히 투자자의 손으로 가지는 않는다. 

팔고 살 때의 비용이 만만치 않다. 부동산 브로커 커미션, 타이틀 및 에스크로 비용, 융자를 받을 경우의 융자 비용 및 이자, 각종 세금, 유지 및 관리를 해야 하는 비용 등 예상외로 많이 나가기 때문이다. 그래서 플리핑의 관건은 보유하는 기간을 최대한 줄이고 단기간에 보수 및 수리를 하고 판매에 들어가는 것이다. 하지만 플리핑 완료의 평균 기간이 2023년 기준 약 5.5개월이었다. 지역에 따라 6개월을 넘길 수도 있음을 알아야 한다. 

플리핑 매물을 판매할 때는 바이어에 대한 제한이 있다. 

2023년 기준으로 FHA 융자로 처음 집을 구매하는 바이어의 10% 정도가 플리핑 매물을 구매했다. FHA 바이어가 플러핑 집을 살 때 90일 룰이 있다. 90일 룰이란 플리핑 매물 주인이 구매한 이후 적어도 90일 동안은 FHA 융자 바이어가 90일 동안 오퍼를 넣을 수 없다. 일반 융자를 하는 바이어 경우에는 이 90일 룰은 없지만 단기간에 급격한 가격 상승이 있기에 융자 회사에서 두번의 감정을 하는 경우가 많고 플리핑 매물에 대한 감정을 더 까다롭게 한다. 그러므로 플리핑 매물을 살 때 융자 전문가와 미리 상의하는 것을 권한다.

그럼 올해 부동산 시장에서 플리핑은 어떨까? 

결론을 말한다면 플리핑 거래 수와 플리핑 수익 모두 완만하게 줄어들 것이다. 시장에 유입되는 절대적인 부동산 매물 수 자체가 줄기 때문이고 부동산 가격이 정체되어 있어 수익 보장이 안 될 수 있다. 다만 한 주인이 오랫동안 살아서 업데이트가 하나도 안 되어 있는 집이나 차압으로 싸게 구매를 할 경우에는 아직도 높은 수익을 기대할 수 있다.

다만 지역에 따라 플리핑 거래수와 수익률이 다를 수 있다. 그러므로 그 지역 에이전트의 조언을 참고한다. 플리핑은 손해 위험을 감수하고 하는 투자이므로 주택 수리 전문가의 제대로 된 견적과 부동산 에이전트의 경험과 조언을 염두에 두고 투자하기를 권한다.

문의 (818)439-8949