렉스 유 CBRE Korea 대표

2024년 3분기 사우스베이(South Bay) 산업 부동산 시장은 공실률 상승과 부정적인 순흡수율에도 불구하고, 강력한 임대 활동과 시장 회복 가능성을 보여주며 새로운 균형을 모색하고 있다.

◇공실률 소폭 상승, 순흡수율은 부정적

이번 분기 사우스 베이의 전체 공실률은 전 분기의 4.0%에서 4.2%로 소폭 상승했다. 순흡수율은 -23만1500스퀘어피트로, 전 분기의 -16만9800스퀘어피트보다 감소폭이 확대됐다. 이는 대규모 공실 증가와 신규 공급이 수요를 초과한 영향으로 분석된다. 

특히, Torrance(-30만7619스퀘어피트)와 Long Beach(-11만8232 스퀘어피트)와 같은 주요 하위시장에서 부정적인 순흡수율이 두드러졌다.

◇임대 시장: 강력한 활동과 임대료 조정

사우스베이의 총 임대 활동은 이번 분기 360만 스퀘어피트를 기록했으며, 이 중 80.1%가 10만 스퀘어피트 이상의 대규모 거래로 이루어졌다. 주요 임대 사례로는 Virco(Torrance, 55만9000스퀘어피트 갱신 계약), IDC Logistics(Lynwood, 32만3374스퀘어피트 갱신 계약), R1 Concept(Long Beach, 29만3800스퀘어피트 신규 임대)이 있다.

반면, 평균 순수 임대료(NNN)는 $1.59/SF로 전 분기 대비 4.2% 하락했다. 이는 높은 공실률과 경쟁 심화로 인해 임대인이 보다 유연한 조건을 제공한 결과로 보인다.

◇건설 활동: 신규 착공 감소

현재 245만 스퀘어피트의 공사가 진행 중이지만, 2024년 3분기에는 신규 착공이 전혀 이루어지지 않았다. 이는 높은 건설비와 금리 상승으로 인해 개발업자들이 새로운 프로젝트를 보류했기 때문이다. 특히, 공급 초과로 인해 일부 신규 건물이 공실 상태로 시장에 나왔던 H1 2024의 상황이 영향을 미쳤다.

◇매매 시장: 안정된 투자 수요

매매 활동은 상대적으로 활발하게 유지됐다. 대표적인 거래로는 ABC Supply Co가 Carson에서 7만1047스퀘어피트를 1970만달러에 구매한 사례와, Unique Freight Transport 가 Los Angeles에서 6만457스퀘어피트를 1410만달러에 구매한 사례를 들 수 있다. 이처럼 사용자(owner-user) 중심의 거래가 시장을 주도하고 있으며, 투자자들은 안정적인 수익을 기대하며 자산을 확보하고 있다.

◇향후 전망: 신중하지만 긍정적인 신호

사우스베이 산업 부동산 시장은 단기적으로 공실률 증가와 부정적인 순흡수율의 영향을 받을 것으로 보인다. 그러나 임대 활동이 활발하고 신규 건설이 제한되는 점은 장기적으로 시장 균형 회복에 긍정적으로 작용할 전망이다. 특히, 대규모 물류와 제조업체들의 장기 임대 수요는 이 지역의 성장 잠재력을 뒷받침한다.

투자자들에게는 금리 상승과 건설비 증가라는 도전 과제가 있지만, 사우스베이의 전략적 입지와 인프라 장점은 여전히 매력적이다. 미래의 수익성을 고려한다면, 지금이야말로 이 지역의 부동산에 신중하게 접근할 때다.

문의 (213)613-3137, lex.yoo@CBRE.com