모기지금리는 고공행진 중이지만 리스팅 매물이 절대적으로 부족한 주택시장이 지속되고 있다. /AP

비딩 전쟁에 대처하는 바이어와 셀러의 전략

바이어, 모기지 사전승인 받아두고 다운페이 늘리면 도움

셀러, 감정가격에 관심 갖고 가능하면 '올 캐시' 오퍼 수락

매물부족 현상이 두드러지는 주택시장이다. 전미부동산중개인협회(NAR)에 따르면 지난 1월 말 현재 전국의 주택 리스팅 재고는 2.6개월치에 불과하다. 보통 재고가 5~6개월치는 돼야 균형 잡힌 시장이라고 부른다. 매물부족 현상이 지속되면서 인기마켓을 중심으로 여러 바이어들 사이에 비딩전쟁이 계속되고 있다. 바이어와 셀러의 효과적인 비딩 전략을 짚어본다.

◇비딩 전쟁이란

여러 바이어가 같은 집을 사기위해 경쟁을 벌이는 것을 말한다. 이 과정에서 집값은 셀러가 매물로 내놓은 가격을 상회한다. 그러나 항상 가장 높은 가격을 제시하는 바이어가 비딩전쟁에서 승리하는 것은 아니다. 

일부 바이어는 가격과 상관없는 전략을 구사하며 셀러의 마음을 얻으려고 한다. 인스펙션 컨틴전시를 포기하는 것 등이 그런 전략이다. 비딩 전쟁은 셀러스 마켓에서 흔히 볼 수 있다. 바이어는 많은데 매물은 부족할 때 셀러스 마켓이 형성된다. 

◇모기지 사전승인을 받아둔다

바이어가 모기지 사전승인을 받아두면 셀러에게 주택을 구입할 수 있는 자금을 확보했다는 것을 입증하는 효과를 얻는다. 셀러에게 오퍼를 전달하기 전에 모기지 사전승인을 받는 것은 선택 아닌 필수라고 봐야 한다. 

◇오퍼금액을 올린다

간단히 말해 다른 바이어들보다 더 높은 오퍼금액을 제시하는 것은 비딩경쟁에서 승리할 수 있는 가장 확실한 방법이다. 비딩 금액은 집이 위치한 지역을 비롯한 다양한 요소들에 의해 결정된다. 본인이 처한 상황을 분석하고, 부동산 에이전트와 상의해서 어느 수준의 오퍼액수가 적절한지 결정한다. 

보통 렌더들이 바이어에게 융자를 해줄 수 있는 금액 상한선은 주택감정가격까지다. 셀러에게 오퍼를 제출할 때 24시간 안에 확실한 답변을 달라고 요청하는 것이 바람직하다.

◇다운페이먼트를 늘린다

다운페이먼트를 많이 하면 할수록 융자금액이 줄어든다. 이 경우 홈오너가 된 후 다달이 나가는 월 모기지 페이먼트가 줄어들어 돈을 절약하는 효과가 있다. 특히 비딩 전쟁으로 집값이 오를 경우 다운페이먼트를 많이 하면 큰 도움이 된다. 

◇현찰구매를 고려한다

물론 집을 현찰로 사는 것은 대부분 바이어에게 해당되지는 않는다. 그러나 현찰로 집을 살 수 있는 경제력을 갖추었다면 원하는 집을 손에 넣기 위해 셀러에게 제시하는 ‘올 캐시’ 오퍼가 강력한 힘을 발휘할 수 있다. 현찰 오퍼를 통해 클로징을 앞당길 수 있으며, 모든 매매절차를 마무리하기 전에 주택감정과 인스펙션을 실시한다.

◇컨틴전시를 포기한다

컨틴전시란 주택매매 계약이 성공적으로 완결되기 전 바이어나 셀러가 계약서에 붙이는 조건을 말한다. 대부분의 경우 바이어를 위한 안전장치 역할을 한다. 특정 컨틴전시가 충족되지 않으면 바이어는 페널티 없이 매매계약을 취소할 수 있다. 

◇퍼스널 레터를 전달한다

일부 바이어는 매물로 나온 집을 꼭 사고 싶은 이유가 담긴 ‘레브레터(love letter)’를 셀러에게 전달하며 셀러의 마음을 잡으려고 시도한다. 하지만 지나치게 개인적인 이유를 대는 것은 피해야 한다. 연방 공정주택거래법에 저촉될 수 있기 때문이다.

◇셀러는 복수오퍼에 어떻게 대응해야 하나

올 캐시 오퍼의 경우 가능하면 받아들이는게 좋다. 이 경우 렌더와 관련된 문제를 전혀 걱정하지 않아도 된다. 바이어가 제시한 오퍼금액만 중요시하는 것은 피해야 한다. 렌더로부터 필요한 만큼 모기지를 받을 수 있는지가 관건이다. 

매물로 내놓은 집의 감정가가 어느 정도 나오는지 관심을 가져야 한다. 감정가에 따라 바이어가 집을 사기위해 더 큰 비용을 지출할 수도 있기 때문이다. 최대한 빨리 다른 집으로 이사하고 싶다면 클로징을 최대한 빨리 할 수 있는 바이어가 매력적이다.

구성훈 기자