2026년 주택시장 전망

홈오너의 49% "이사하겠다"

2026년 주택시장 전망은 지난 몇 년보다 한층 밝아질 것으로 보이지만 이는 주택 소유주들이 보다 ‘덜 불안정한’ 거주지를 찾을 수 있을 경우에 한해서다.

주택 보험·금융 기업인 ‘킨(Kin)’이 발표한 첫 번째 주택소유 트렌드 보고서(Homeownership Trends Report)에 따르면 전체 주택 소유주의 49%가 이주를 고려하고 있는 것으로 나타났다. 주택 이동이 다시 활발해질 가능성은 부동산 업계에는 반가운 소식이지만 그 배경에는 중요한 전제가 있다. 바로 기후에 대한 우려다. 

그렇다면 과연 어느 지역이 진정으로 ‘안전한 선택지’가 될 수 있을까.

킨은 미국 내 단독주택 소유주 1000명을 대상으로 설문조사를 실시해 기후와 날씨가 주거 결정에 얼마나 큰 영향을 미치는지를 분석했다. 응답자의 대다수인 93%는 향후 2~3년 내 극단적인 기상 현상으로 인해 주택이 피해를 입을 가능성을 우려하고 있다고 답했다.

지난 3년간의 상황을 돌아보면 이러한 우려는 과장이 아니다. LA 산불, 허리케인 밀턴과 헬렌, 텍사스 중부 지역의 대홍수까지 최근 몇 년간의 경험은 언제든 최악의 상황이 닥칠 수 있음을 보여줬다. 이 같은 인식은 향후 전망에도 반영됐다. 

설문 응답자의 68%는 2026년에 자신이 거주하는 지역에서 극단적 기상 현상이 2025년보다 더 잦아질 것으로 예상했다. 물론 누구도 미래를 정확히 예측할 수는 없지만 새해 초부터 폭설과 폭탄 저기압(bomb cyclone) 등 기상 이변이 이어지고 있으며, 서부 해안 지역에서는 홍수 문제가 계속되고 있다.

‘올드 파머스 알마낙(Old Farmer’s Almanac)’에 따르면 이번 겨울 날씨를 좌우할 몇 가지 주요 요인이 있다. 우선 라니냐(La Niña)의 움직임이다. 태평양이 중립 상태로 전환되면서 라니냐 현상은 점차 약화되고 있으며, 미 국립기상청도 같은 흐름을 관측하고 있다.

이와 함께 대서양 다중십년 진동(AMO)은 따뜻한 상태를 유지하고, 태평양 십년 진동(PDO)은 냉각 국면을 이어가며 폭풍의 발생과 강도에 영향을 주고 있다. 이는 최근 태평양 북서부 지역을 강타한 폭설과 폭우의 배경 요인으로 분석된다.

기후 문제로 이주를 고려하는 주택 소유주 가운데 약 25%는 아예 다른 주로 이사하는 방안까지 검토하고 있는 것으로 나타났다. 극단적 기상 위험 때문에 이주를 피하고 싶은 주로는 플로리다(58%)와 캘리포니아(52%)가 가장 많이 꼽혔으며, 그 뒤를 하와이(24%), 루이지애나(22%), 텍사스(21%), 알래스카(21%)가 이었다.

이는 놀라운 결과가 아니다. 예를 들어 플로리다의 경우 플로리다 애틀랜틱 대학(FAU)의 비즈니스·경제 여론조사 이니셔티브(BEPI)에 따르면 플로리다 주민의 약 절반이 치솟는 생활비, 특히 급등한 보험료로 인해 이주를 ‘진지하게 고려’하고 있는 것으로 나타났다.

지난 10여 년간 반복된 극단적 기상 현상으로 인해 플로리다는 주택 보험 비용이 가장 비싼 주 가운데 하나로 남아 있으며, 보험료는 현재 주택 소유주들에게 핵심적인 부담 요소로 작용하고 있다.

킨에 따르면 전국 평균 주택 보험료는 2021년부터 2024년 사이 24% 상승했으며, 이는 같은 기간 물가상승률보다 11%포인트 높은 수치다. 응답자의 49%는 보험 비용이 주택 구매 결정에 ‘매우 큰’ 또는 ‘심각한’ 영향을 미친다고 답했고, 70%는 5년 전보다 보험 비용의 중요성이 훨씬 커졌다고 밝혔다. 또한 31%는 2026년에도 충분한 보험 보장을 유지할 수 있을지 확신하지 못한다고 응답했다.

이러한 배경 속에서 플로리다는 지난 6년간 미국 내 인구 이동에서 가장 큰 변동을 겪은 주 중 하나로 꼽힌다. 연방 인구조사국 자료에 따르면 플로리다의 순 국내 유입률은 2019년 6.5%에서 2020년 8.1%로 상승했다. 이후 2021년에는 11.4%, 2022년에는 14.2%로 정점을 찍었다. 그러나 2023년에는 8.2%로 하락했고, 2024년에는 주택 가격 상승, 보험료 부담, 전반적인 생활비 증가로 인해 2.8%까지 급락했다.

다만 최근에는 긍정적인 신호도 감지된다. 플로리다 주 보험 산업을 감독하는 당국에 따르면, 수년간 급등해 온 보험료가 안정 국면에 접어들 가능성이 있다는 분석이다.

마이클 야워스키 플로리다 보험국장은 지난해 12월 “최근 플로리다 보험 시장에서 상당한 성과를 거두고 있으며, 이러한 모멘텀을 이어가길 기대한다”고 밝혔다.

주택 이동 증가가 부동산 시장에는 호재가 될 수 있지만 극단적 기후를 피하려는 주택 소유주들은 신중한 판단이 필요하다. 무엇보다 자연재해로부터 완전히 자유로운 지역을 찾기는 쉽지 않다. 

또한 업계 전망에 따르면 주택 보험료는 2027년까지 추가로 16% 상승할 것으로 예상된다. 

구성훈 기자