일부 도시의 경우 첫 주택구매자 비율이 투자자 비율을 크게 웃도는 것으로 나타났다. /AP

단기 임대 강력 규제 탓

LA도 첫 바이어 비중 높아

마이애미는 투자자가 다수

주요 대도시권 가운데 콜로라도주 덴버에서는 단기 임대에 대한 강력한 규제가 투기적 부동산 투자자들의 수익 기대를 제한하면서 첫 주택 구매자들이 투자자들에 비해 큰 우위를 점하고 있는 것으로  나타났다.

네이버스은행 분석에 따르면 지난해 전국적으로 초보 주택 구매자의 구매 비율은 약 69%였으며, 투자자는 31%의 스타터 홈(starter home)을 매입했다. 하지만 지난달 중간 주택 리스팅 가격이 약 49만5000달러였던 덴버에서는 초보 주택 구매자 비중이 84%에 달해 투자자 비중(16%)을 크게 앞질렀다. 반면 중간 주택가격이 49만9000달러인 마이애미에서는 투자자의 비중이 57%로 초보 주택구매자(43%)보다 훨씬 높게 나타났다.

보고서는 이런 격차의 원인으로 지역 규제 차이를 지목했다. 덴버는 단기 임대를 엄격히 제한하는 반면, 플로리다주는 단기 임대 금지를 법으로 금하고 있어 투자자들이 주택을 자유롭게 휴가용 임대상품으로 전환할 수 있기 때문이다.

네이버스은행 모기지 대출 부문장 제이크 베히지는 “주택 가격이 비슷한 두 도시라도 투자자 규제와 실거주자 보호 정책에 따라 결과는 완전히 달라질 수 있다”고 설명했다.

이번 연구는 2024년 연방 모기지 데이터를 바탕으로 초보 구매자 비중을 산출했으며, 현금 거래는 제외했다. 분석 대상인 ‘입주 가능 주택’은 해당 지역 중위소득의 30% 예산으로 구매 가능한 주택으로 정의됐다. 보고서에 따르면 덴버 외에도 LA·시애틀·인디애나폴리스·오하이오 데이턴 등에서도 초보 주택 구매자들의 비중이 높게 나타났다. 

시애틀에서는 초보 구매자 비중이 81%를 기록했다. 

시애틀의 단기 임대 규정은 각 호스트가 최대 2개까지만 단기 임대를 운영할 수 있으며, 이 중 하나는 본인 거주지여야 한다. 이 같은 규제가 대규모 포트폴리오를 구축하려는 투자자들을 제한해 실수요자에게 더 많은 기회를 제공하고 있다.

LA에서도 초보 구매자 비중이 81%로 높게 나타났다. 

LA 시는 단기 임대를 ‘본인 주요 거주지’로 제한하는 조례를 시행 중이며, 캘리포니아 주법은 압류 주택 경매 시 세입자·비영리단체·실거주자가 투자자와의 입찰 경쟁에서 45일간 우선 매수권을 행사할 수 있도록 하고 있다. 인디애나폴리스에서는 초보 구매자가 전체 입주 가능 주택의 78%를 차지했다. 

중서부 도시 특유의 높은 주택 구매 여력과 더불어 시 차원의 여러 프로그램이 비어 있거나 방치된 주택을 실거주자에게 우선 공급하도록 설계된 점도 영향을 미쳤다. 데이턴의 초보 주택 구매자 비중은 75%였다. 특히 몽고메리 카운티 토지은행(Montgomery County Land Bank)의 한 프로그램은 저소득층의 주택 구매를 지원하고, 계약상 실거주 의무 조항(Deed Restriction)을 포함해 투자자 유입을 억제하는 효과를 내고 있다.

반면 투자자 비중이 가장 높은 지역은 마이애미였다. 

플로리다주의 STR(단기 임대) 규제 금지 정책이 사실상 투자자 ‘무제한 매입’을 허용해 투자자 친화적인 환경이 조성됐기 때문이다. 또한 클리블랜드(45%)·애틀랜타(45%)·내쉬빌(44%)·오클라호마시티(42%) 등에서도 투자자의 시장 점유율이 상대적으로 높게 나타났다. 이들 지역 역시 단기 임대에 대한 제한이 거의 없어 투자자들이 여러 채를 휴가용 임대로 전환하는데 제약이 없다.

다만 클리블랜드는 최근 임대주택 등록 의무화, 임대 적합성 인증, 안전 기준 준수 등을 포함한 포괄적 주택 규제 패키지를 통과시켜 향후 투자자 수요 억제 효과가 나타날 수 있다고 보고서는 분석했다.

구성훈 기자